il Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) del Lazio ha infatti respinto il ricorso presentato dalla Società Agricola Colle Pisano s.r.l. contro la Regione Lazio e il Ministero della Cultura.
Oggetto del contendere: la classificazione dell’area come “paesaggio agrario di valore” nel nuovo Piano Territoriale Paesistico Regionale (PTPR), che ne esclude ogni trasformazione urbanistica.
Una decisione che, di fatto, cancella ogni prospettiva di sviluppo immobiliare sull’area di oltre 60mila metri quadri, l’equivalente di 12 campi da calcio di serie A, nel territorio di Frascati al confine con Monte Porzio Catone.
Frascati, quella maxi lottizzazione bloccata da trent’anni
La vicenda affonda le radici negli anni ’90, quando la società proprietaria dei terreni aveva presentato un progetto di lottizzazione basato su previsioni urbanistiche risalenti al Piano Regolatore Generale del 1967.
Secondo quel piano, l’area poteva essere in parte edificata con una densità di 0,33 metri cubi per metro quadro.
Ma nel 1998, una variante urbanistica approvata dal Comune di Frascati aveva drasticamente ridotto gli indici edificatori, bloccando di fatto l’intera lottizzazione.
Dopo un lungo contenzioso, nel 2017 il Consiglio di Stato aveva annullato la variante, apparentemente riaprendo il campo alla possibilità di costruire.
Dal sogno edilizio alla zona agricola
Nel 2004 però, il Comune di Frascati aveva adottato un’altra variante, stavolta destinando l’intera area a zona agricola. Un passaggio che aveva azzerato definitivamente la potenzialità edificatoria del comparto.
Ed è proprio questa la base sulla quale, nel 2021, la Regione Lazio ha incluso l’area nel “paesaggio agrario di valore” del PTPR, un vincolo paesaggistico che consente solo interventi legati al recupero agricolo e impedisce nuove costruzioni.
La società proprietaria ha cercato di far valere le vecchie destinazioni edificatorie, sostenendo che la Regione Lazio avrebbe dovuto tener conto del precedente annullamento della variante agricola. Ma il TAR non ha accolto questa tesi.
Il verdetto del TAR: prevale l’interesse paesaggistico
I giudici amministrativi hanno sottolineato come la pianificazione paesaggistica regionale sia uno strumento autonomo e dinamico, finalizzato a salvaguardare il territorio nel suo complesso.
Anche se in passato la destinazione urbanistica dell’area era diversa, la Regione Lazio ha esercitato legittimamente il suo potere di pianificazione, considerando il pregio ambientale e paesaggistico del territorio dei Castelli Romani.
Secondo il TAR il vincolo paesaggistico non è frutto di un errore o di un mutamento immotivato, ma di una valutazione approfondita che tiene conto della conformazione morfologica, naturalistica e antropica dell’area.
Pertanto, la classificazione come “paesaggio agrario di valore” è risultata coerente con i criteri della legge regionale sulla pianificazione paesaggistica.
Fine della partita per la lottizzazione
Con la sentenza, il Tribunale ha respinto definitivamente la richiesta di annullamento del PTPR, sancendo l’impossibilità di costruire nell’area.
Nessuna colata di cemento dunque alle porte di Frascati. L’interesse pubblico alla tutela del paesaggio ha prevalso sulle ambizioni edificatorie private.
Anche la giurisprudenza costituzionale, ricordano i giudici, considera la protezione del paesaggio come un “valore primario e assoluto”, che non può essere sacrificato in nome dello sviluppo urbanistico.
Un’area sotto vincolo da decenni
A rafforzare la scelta della Regione Lazio c’è anche un vincolo paesaggistico di lunga data, risalente alla legge 1497 del 1939, che riconosce l’intera zona come “bellezza d’insieme”.
Un vincolo che, pur non imponendo un’inedificabilità assoluta, richiede comunque autorizzazioni stringenti e impedisce interventi che alterino l’equilibrio paesaggistico.
In questo contesto, la scelta di inserire l’area nel paesaggio agrario appare non solo legittima, ma coerente con l’obiettivo di tutela ambientale dell’intero comprensorio.
Una sentenza che fa scuola
La decisione del TAR del Lazio non riguarda solo il caso di San Marco, ma potrebbe diventare un punto di riferimento per altre vertenze simili.
Sempre più spesso, infatti, le trasformazioni del territorio si scontrano con una normativa paesaggistica che punta a preservare le aree verdi e le identità storiche e ambientali del territorio.
E il messaggio che arriva da Frascati è chiaro: la tutela del paesaggio non è negoziabile.
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