È questo quanto prevede una determina del dirigente del Comune di Albano del 20 giugno scorso, conseguente alla decisione del Commissario prefettizio nominato dal TAR del Lazio.
Albano, addio alla ex ‘Zona Bianca’ di Villa Altieri
Con il termine “Zona bianca” si indica un’area comunale priva di destinazione urbanistica. Solitamente sono molto rare.
Questa “Zona bianca”, su cui è intervenuto il Comune di Albano, è situata in via Riccardo Lombardi, nella zona denominata villa Altieri.
È ampia 1.367 metri quadrati ed è di proprietà di una società privata, la Albedil srl.
L’accordo tra Comune di Albano e privato prevede l’edificazione di circa 2.000 metri cubi residenziali, a fronte di un’opera a scomputo che risulta essere un parcheggio di 550 metri quadrati.
Albano non si muove, ci pensa il Commissario
La trasformazione della Zona Bianca destinata a “Servizi Pubblici” trasformata in area residenziale è stata al centro di un lungo iter amministrativo.
Quel terreno privato secondo il Piano regolatore doveva essere destinato appunto a servizi pubblici. Ma il Comune di Albano aveva per legge 5 anni per procedere all’espropriazione. Questo non è stato fatto.
Passati i 5 anni, per legge quell’area è diventata “Zona bianca“, cioè priva di destinazione urbanistica.
I proprietari a questo punto hanno cominciato a sollecitare il Comune di Albano a deciderne la destinazione. Ma il Comune si è sempre astenuto dal rispondere o dall’adottare qualche atto ufficiale.
Il privato è così ricorso al TAR, che a febbraio 2025 ha nominato la Dott.ssa Paola Varvazzo come Commissario ad Acta, cioè una persona che decidesse al posto del Comune ‘dormiente’.
Ad aprile 2025 il Commissario ha partorito la nuova destinazione urbanistica dell’area di Villa Altieri, cioè edificabile con determinati parametri.
Ora il Comune di Albano dovrà ufficializzare tutto con una Variante al Piano regolatore, da portare all’approvazione del Consiglio comunale.
I privati dovranno comunque provvedere a farsi rilasciare vari nullaosta:
- parere Geologico – Vegetazionale
- parere Paesistico – Archeologico
Non c’è invece bisogno della verifica di Valutazione Ambientale Strategica (VAS), in quanto, scrive il Comune di Albano, “gli effetti che produrrà
sull’ambiente possono essere considerati limitati o irrilevanti rispetto al contesto in cui il piano verrà attuato e pertanto non necessita di una valutazione più approfondita”.
Albano, al posto della Zona Bianca, un nuovo edificio a Villa Altieri
Ora il progetto è chiaro: un nuovo edificio residenziale prenderà il posto del vuoto urbano, segnando l’addio definitivo a quella che era considerata una riserva potenziale per spazi pubblici.
Il progetto prevede la costruzione di un edificio residenziale di tre piani, con un’altezza massima di 9,30 metri.
La cubatura complessiva sarà di 2.000 metri cubi. La superficie residenziale circa 670 metri quadri.
Il fabbricato sorgerà rispettando le distanze minime stabilite: almeno 4 metri dalle strade e 10 metri dalle pareti finestrate.
L’intervento sarà accompagnato da parcheggi pertinenziali, con un rapporto di un metro quadrato ogni dieci metri cubi costruiti, come previsto dalla normativa. Le volumetrie autorizzate saranno distribuite secondo un indice di edificabilità territoriale (IT) pari a 1,47 mc/mq e un indice fondiario (IF) di 2,45 mc/mq.
Un parcheggio pubblico per il Comune di Albano
Con il nuovo immobile, è prevista anche la cessione gratuita al Comune di Albano di un’area di 550 metri quadrati destinata a parcheggio pubblico.
Una misura che dovrebbe contribuire a migliorare la viabilità e l’accessibilità della zona, oggi spesso congestionata per la mancanza di spazi di sosta.
Il parcheggio, una volta realizzato, sarà a disposizione dei residenti e dei visitatori del quartiere, configurandosi come una compensazione urbanistica rispetto al nuovo carico edilizio previsto.
Prossimi passi: il voto del Consiglio comunale e poi il cantiere
Con le schede progettuali approvate e allegate al verbale del 10 aprile 2025, si apre ora la fase operativa. La società ALBEDIL Srl potrà avviare le procedure per la realizzazione dell’opera. Manca soltanto l’ultimo e decisivo via libera del Consiglio comunale.
I tempi per l’apertura del cantiere non sono ancora noti, ma tutto lascia pensare che si voglia procedere rapidamente.
Albano ha deciso il meglio?
Una vicenda, questa, che è tutta perfettamente regolare, ci teniamo a sottolinearlo.
Quello che c’è da criticare in realtà riguarda l’operato ‘politico’ del Comune di Albano. La vicenda è passata sotto varie amministrazioni, ma nessuna di queste sembra aver preso davvero in considerazione il bene comune dei cittadini.
Quell’area era originariamente stata pensata per essere adibita a servizi pubblici, proprio perché inserita in un’area a fortissima espansione residenziale. Oggi infatti il quartiere di Villa Altieri e molto densamente abitato.
Espropriarla e utilizzarla per servizi pubblici era un dovere morale di chi governa il Comune di Albano.
Naturalmente il parcheggio pubblico, come opera a scorporo, sarà comunque utile ai residenti, non si può negare. Ma il carico antropico di una zona viene pensato in fase di elaborazione del Piano regolatore, se poi non vengono realizzati tutti i singoli elementi previsti, si rischia sempre di creare uno squilibrio, con conseguente peggioramento della qualità della vita di chi quel quartiere lo abita.
Sono scelte ‘politiche’, appunto. È giusto le facciano i politici. rappresentanti del popolo. Ed è giusto che se ne assumano le responsabilità politiche.
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