Così ha stabilito una sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) del Lazio che conferma la validità di una ordinanza di abbattimento dell’immobile di 3 anni fa. La vicenda, in realtà, è partita il 25 settembre 2021, il giorno del sopralluogo decisivo.
Castel Gandolfo, il magazzino di 20 metri quadri abusivo verrà abbattuto
La Polizia Municipale di Castel Gandolfo visitava un modesto magazzino di circa 20 metri quadri, regolarmente sanato anni prima. Ma al posto del piccolo immobile trovava un appartamento di 90 metri quadri.
All’interno dell’immobile, sulle sponde del lago, i vigili avevano rinvenuto sei ambienti, tra cui un ampio salone con angolo cottura, due camere da letto, un bagno con box doccia e un disimpegno.
L’intero immobile, disposto su un unico piano, è dotato di tetto a più livelli con tegole, infissi, impianto elettrico già predisposto e parte degli ambienti arredati e fruibili. Il tutto realizzato senza alcun titolo abilitativo.
L’ordinanza di demolizione
Il 22 dicembre 2021 il Comune di Castel Gandolfo aveva dunque emesso un’ordinanza di demolizione.
Il provvedimento era stato notificato il 4 gennaio 2022 alla proprietaria dell’immobile. L’atto imponeva la rimozione integrale delle opere abusive e il ripristino dello stato originario dell’immobile, entro 90 giorni dalla notifica, a spese della proprietaria.
L’amministrazione aveva chiarito che si tratta di un abuso edilizio non sanabile e che l’intervento repressivo è obbligatorio per legge.
Il ricorso e la battaglia giudiziaria sull’appartamento vista lago Albano di Castel Gandolfo
Il 31 gennaio 2022 la proprietaria dell’immobile ha presentato un ricorso al TAR del Lazio per l’annullamento dell’ordinanza. Il ricorso è stato depositato il 3 febbraio 2022.
La difesa si basava su presunti vizi formali del provvedimento: mancanza di firma autografa, assenza di attestazione di conformità, e violazione dei principi di trasparenza e legalità digitale.
La proprietaria contestava anche la genericità delle informazioni sul possibile esproprio dell’area in caso di mancata demolizione, in particolare non era quantificata esattamente l’area che rischiava il sequestro.
La sentenza definitiva
13 giugno 2025 – Dopo oltre tre anni, il TAR del Lazio ha respinto definitivamente il ricorso.
Secondo il tribunale, i vizi formali denunciati non sussistono: l’ordinanza contiene la firma digitale del responsabile dell’ufficio e la notifica è avvenuta regolarmente. Anche le irregolarità ipotizzate, se presenti, sarebbero comunque meramente formali e irrilevanti, vista la natura vincolata dell’atto.
Quanto alla contestazione sulla mancata quantificazione dell’area eventualmente soggetta ad acquisizione gratuita al patrimonio comunale, il TAR chiarisce che questo avviene solo in una fase successiva, ovvero dopo l’accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione. Quindi in quell’atto non andava specificata.
Il futuro dell’immobile
Con la sentenza del TAR Lazio, depositata dopo l’udienza del 13 giugno 2025, il destino dell’abitazione è segnato: dovrà essere abbattuta e potrà essere riportata all’originario magazzino di 20 metri quadrati.
La demolizione, se non eseguita spontaneamente dalla proprietaria, porterà all’acquisizione gratuita dell’area da parte del Comune di Castel Gandolfo. Un epilogo severo ma inevitabile, secondo i giudici, per un intervento abusivo in un contesto ambientale delicato come quello del lago Albano.
Ricordiamo che in caso come questo l’amministrazione comunale non ha alcuna discrezionalità. Se non dovesse procedere con gli atti, i responsabili comunali rischierebbero gravi accuse.
Castel Gandolfo, celebre per la sua bellezza paesaggistica e per essere sede delle Ville Pontificie, si conferma così anche terreno di confronto serrato tra edilizia legale e abusi che tentano di aggirare la normativa. La giustizia amministrativa ribadisce ancora una volta che la legalità urbanistica non è negoziabile.
Il Tribunale ha imposto anche l’anonimato della proprietaria all’interno della sentenza. La proprietaria ha ancora la possibilità di appellarsi al Consiglio di Stato.
La linea dura contro gli abusi edilizi
La sentenza si inserisce in un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato: gli abusi edilizi vanno rimossi senza eccezioni, a prescindere da vizi di forma che non alterino il contenuto sostanziale del provvedimento.
La normativa, in particolare l’art. 31 del DPR 380/2001, impone ai Comuni di intervenire con atti vincolati ogni volta che venga rilevata un’opera priva di titolo abilitativo.
Nel caso di Castel Gandolfo, la trasformazione di un piccolo deposito in una abitazione di lusso con vista lago è avvenuta in totale assenza di permessi, configurando un abuso edilizio plateale.
L’immobile, benché ancora in parte da rifinire, era già funzionale e pronto all’uso, in violazione palese della legge.
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