Al centro della contesa, un lotto di terreno situato in particolare in via della Stazione di Ciampino 128, in località Morena, a 300 metri di distanza in linea d’aria dal confine con il Comune di Ciampino.
Un area verde privata destinata, secondo il Piano Regolatore Generale (PRG) di Roma del 1965, a “Verde Pubblico”.
Su via della Stazione di Ciampino ville plurifamiliari al posto del Verde Pubblico
Secondo quanto ricostruito, i proprietari attuali, subentrati a una società immobiliare, avrebbero voluto trasformare il terreno in un complesso residenziale plurifamiliare.
La vicenda giudiziaria ha preso avvio dal ‘No’ alla richiesta di permesso di costruire da parte del Comune di Roma del 2023, motivato dalla necessità di un Piano Integrato di Intervento (PRINT) per qualsiasi nuova edificazione sull’area.
Contro tale diniego i proprietari hanno presentato ricorso al TAR del Laizo.
La sentenza del TAR, emessa il 9 luglio 2025, ha dato ragione al comune di Roma, ed ha respinto il ricorso dei privati.
La complessa ragnatela urbanistica
Il cuore della questione risiede nella stratificazione delle normative urbanistiche che si sono succedute nel tempo.
Il terreno in questione, pur ricadendo nel PRG vigente (2008) nel Sistema Insediativo “Città da Ristrutturare – Tessuti Prevalentemente Residenziali”, era stato precedentemente designato come “Verde Pubblico” anche nel piano particolareggiato del 1982.
Questa distinzione è cruciale: le Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) del PRG attuale prevedono che nelle aree destinate in passato a verde pubblico o servizi pubblici, gli interventi di nuova edificazione siano subordinati alla preventiva approvazione di un Programma Integrato, escludendo l’edificazione diretta.
La difesa dei ricorrenti puntava sulla decadenza del piano particolareggiato del 1982, sostenendo che tale inefficacia avrebbe dovuto far riespandere lo “ius aedificandi”, ovvero il diritto a costruire direttamente.
Tuttavia, il Tribunale ha ribadito che la destinazione urbanistica a “verde pubblico” non è assimilabile a un vincolo espropriativo soggetto a decadenza, ma piuttosto a un vincolo conformativo, permanente fino a una nuova pianificazione.
Il ruolo del programma integrato: strumento di riqualificazione
La sentenza ha chiarito la natura e l’importanza del Programma Integrato di Intervento (PRINT).
Questo strumento non è un semplice piano attuativo, ma un progetto operativo complesso, definito come “un progetto operativo complesso che punta ad integrare risorse pubbliche e private per migliorare la qualità urbana e la dotazione di servizi ed infrastrutture in quartieri che ne sono carenti”.
La sua funzione è quella di rispondere alle esigenze di riqualificazione del tessuto ambientale e urbano, consentendo una negoziazione tra operatori e contribuendo al miglioramento dei luoghi attraverso opere concrete.
Pertanto, la necessità del PRINT per l’area di Via della Stazione di Ciampino 128 non è una mera formalità burocratica, ma una condizione essenziale per garantire uno sviluppo urbano armonico e sostenibile, in linea con gli obiettivi di riordino e completamento delle “Città da Ristrutturare”.
La finalità è evitare interventi isolati che non tengano conto delle esigenze complessive del territorio.
Silenzio-assenso negato e acquisizione consapevole
Un altro punto fondamentale della sentenza riguarda il presunto silenzio-assenso invocato dai ricorrenti. Questi ultimi sostenevano che, a fronte della mancata risposta del Comune all’istanza di permesso di costruire presentata nel lontano 2009, si fosse formato un silenzio-assenso.
Il Tar ha però respinto questa argomentazione, ribadendo che in materia edilizia il silenzio-assenso non si forma automaticamente con il decorso del tempo, ma richiede la piena conformità delle opere alla regolamentazione urbanistica. Dato che l’intervento non era conforme alla destinazione a “verde pubblico” e richiedeva il PRINT, il silenzio-assenso non poteva considerarsi formato.
Inoltre, la Corte ha sottolineato un elemento chiave: la piena consapevolezza da parte degli acquirenti della peculiarità del terreno. Nell’atto di compravendita del 2019, infatti, il lotto era espressamente qualificato come “non edificabile” e una perizia allegata all’atto evidenziava come “tale destinazione impedisce l’edificabilità del lotto”.
Questo, secondo la sentenza, ha comportato un abbattimento del 30% del valore del terreno all’atto dell’acquisto, indicando una chiara accettazione delle limitazioni edificatorie da parte dei ricorrenti.
La vicenda di Ciampino si conferma quindi come un monito per chi intende investire in aree con destinazioni urbanistiche pregresse, evidenziando la necessità di una profonda conoscenza delle normative e delle implicazioni legali.
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