Aprilia è la città pontina dove crescono maggiormente le quotazioni immobiliari per acquistare una casa. A Latina il prezzo è praticamente fermo da 14 anni e c’è una città dove sono addirittura i prezzi sono diminuiti del 20%.
Differenti invece le dinamiche che riguardano i prezzi per l’affitto.
Indagine su acquisto o affitto case: come è stata impostata
Non tutti sanno che esiste una Banca dati delle quotazioni immobiliari a cura dell’Agenzia delle Entrate.
Il sito riporta in pratica i prezzi minimi e massimi applicati nelle transazioni di acquisto o affitto di appartamenti residenziali. I contratti vengono registrati e il database che si crea all’Agenzia delle entrate fa da “universo” alla statistica che abbiamo impostato.
Le rilevazioni riguardano tutte le province d’Italia, tutti i comuni d’Italia.
Per conoscere quanto costa al metro quadro comprare o affittare una casa in un determinato paese o città, basta chiedere alla banca dati dell’Agenzia delle Entrate.
Come cercare il prezzo che vi interessa
Per aprire la pagina Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate: CLICCA QUI.
Una volta che avete scelto la provincia e la città, il sistema vi chiede di scegliere la zona della città. Perché è chiaro che i prezzi delle case in una città variano secondo la posizione: solitamente nel centro costano più che in periferia.
Le categorie di zona tra cui scegliere sono:
- Centro storico
- Semicentrale
- Periferica
- Suburbana
- Extraurbana
Per maggior chiarezza per ogni singola città vengono riportati anche i nomi di alcune vie di ogni zona, così è più facile capire quale opzione scegliere.
Si può poi scegliere tra 4 categorie di tipologia di immobili:
- Residenziale
- Commerciale
- Terziaria
- Produttiva
A questo punto il sistema vi fornisce una tabella di prezzi minimi e massimi di acquisto o affitto secondo le varie tipologie.
Se, ad esempio, avete scelto la categoria “Residenziale”, i prezzi mostrati si differenziano a seconda che la casa sia una abitazione civile o una villa o un box. Di ogni tipologia vi mostra il range, ovvero il prezzo minimo e quello massimo che risultano all’Agenzia delle Entrate secondo i contratti di vendita o d’affitto depositati.
Possono essere presenti anche differenti quotazioni in base allo stato dell’immobile, ad esempio “Normale” o “Ottimo”.
Le scelte sulle sei città della Provincia di Latina
Per la nostra statistica abbiamo fatto le scelte ritenute più ‘popolari’. Riportare infatti tutti i prezzi di tutte le tipologie di tutte le città sarebbe stato un lavoro quasi impossibile.
Le città della provincia di Latina di cui abbiamo rilevato i prezzi sono:
- Latina
- Aprilia
- Cisterna
- Sezze
- Sabaudia
- Terracina
Abbiamo rilevato quanto costa mediamente comprare o affittare una casa in zona “Semicentrale“, che solitamente è la più abitata. La media l’abbiamo calcolata semplicemente sommando il prezzo massimo al minimo e dividendo per 2.
Per vedere quanto sono variati i prezzi, abbiamo preso in considerazione quelli di dicembre 2024 e quelli di inizio 2006, cioè un arco di circa 14 anni.
E i risultati ottenuti ci hanno stupito abbastanza, visto che variano molto da città a città.
Comprare casa a Latina e provincia, quanto costa
Secondo i dati della Banca dati delle quotazioni immobiliari a cura dell’Agenzia delle Entrate, questi sono stati i prezzi medi di acquisto a metro quadro a dicembre 2024:
- Aprilia € 1.725
- Latina € 1.575
- Sabaudia € 1.550
- Cisterna € 1.525
- Terracina € 1.500
- Sezze € 845
A parte il caso di Sezze, che essendo in zona collinare presenta prezzi assai più bassi, si può notare che i prezzi al metro quadro per comprare un appartamento a grandi linee crescono con l’aumentare della vicinanza a Roma. Più ci si sposta verso la Capitale e più le case costano.
Quanto costa affittare casa
I prezzi per l’affitto rispecchiano quelli per le vendite. Ricordiamo che sono i prezzi medi al metro quadro per un immobile in zona semicentrale, secondo quanto riportato nella Banca dati delle quotazioni immobiliari a cura dell’Agenzia delle Entrate:
- Aprilia € 7,85
- Latina € 7,65
- Sabaudia € 7,55
- Terracina € 6,20
- Cisterna € 5,65
- Sezze € 5,20
Anche nel caso dei prezzi d’affitto la vicinanza a Roma sembra comportare maggiori quotazioni.
Come sono cambiati prezzi d’acquisto delle case negli ultimi 14 anni
Abbiamo quindi confrontato questi prezzi medi di acquisto o affitto relativi al 2° semestre 2024 con quelli di circa 14 anni prima, del primo semestre 2006.
Anche qui i risultati sono stati per certi versi inaspettati.
Ecco innanzitutto la classifica della variazione dei prezzi d’acquisto delle case negli ultimi 14 anni nei 6 comuni presi da noi in considerazione:
- Aprilia +31,18%
- Cisterna, +15,97%
- Sezze +15,38%
- Terracina + 5,63%
- Latina +1,94%
- Sabaudia -20,31%
Diversi dati stupiscono.
Aprilia resta in testa alla classifica, confermando la nostra lettura che tali dati sono influenzati dalla vicinanza con Roma. L’aumento del prezzo medio delle case ad Aprilia è davvero notevole, pari a circa un terzo in soli 14 anni.
A Latina i prezzi delle case risultano quasi fermi. C’è qui però da specificare un chiarimento: le quotazioni della banca dati confrontate non riguardano la stessa precisa zona, come per le altre città. La rilevazione, a distanza di 14 anni, è stata fatta in due zone diverse: entrambe classificate come “semicentrali”, ma differenti. Questo potrebbe aver influito sul dato di Latina.
Sorprende anche il grosso dato negativo di Sabaudia. -20,31%.
Non ci addentriamo in analisi che ricerchino le cause di tali dati, lasciandole agli esperti del settore.
E come sono cambiati i prezzi d’affitto
Per quello che riguarda la variazione dei prezzi medi di affitto delle case negli ultimi 14 anni abbiamo una classifica un po’ cambiata:
- Sezze +50,72%
- Aprilia +44,04%
- Latina +18,60%
- Terracina +5,08%
- Cisterna +3,67%
- Sabaudia -6,79%
Quindi i prezzi degli affitti si sono mossi in maniera un po’ differente rispetto a quelli delle vendite.
Sorprende il dato di Sezze (+50,72%), ma qui potrebbe influire il bassissimo dato di partenza: nel 2006 affittare casa a Sezze costava mediamente 3,45 euro a metro quadro. Un prezzo davvero troppo basso per non subire un forte ridimensionamento. Ricordiamo che nonostante questo forte aumento, Sezze è ancora quello con i prezzi più bassi tra le 6 città prese in considerazione.
Anche nel caso degli affitti Sabaudia presenta un dato col segno negativo.
Tutti i limiti di questa statistica
Questi numeri che vi abbiamo presentato vanno presi davvero con le molle.
Troppe le variabili che intervengono nella quotazione di una casa per poter affermare che i prezzi indicati possono fungere da riferimento al mercato immobiliare.
Quello che possiamo affermare con una certa sicurezza è che il mercato di acquisto o affitto delle case è in movimento, con dinamiche differenti da città a città.
E anche all’interno delle stesse città certamente esistono dinamiche differenti.
Se, ad esempio, avessimo preso come campione le case del “Centro storico”, anziché quelle della zona “Semicentrale”, magari avremmo avuto classifiche molto differenti.
Influisce certo la posizione geografica, cioè la vicinanza a Roma, ma anche fattori storici, sociali, di sviluppo industriale. Insomma la complessità nel commentare tali numeri è tale, che davvero ci vorrebbe una nutrita equipe di esperti.
C’è poi da considerare il fenomeno del “nero”.
I dati riportati sono quelli ufficiali dei contratti comunicati all’Agenzia delle Entrate. E si sa bene che nella realtà dietro alcune transazioni si celano anche pagamenti non dichiarati, in “nero” appunto.
Per gli acquisti può essere una parte, ma nel caso degli affitti può arrivare a interessare il 100% del prezzo, cioè essere tutto in nero.
Per tutte queste motivazioni, quindi, non ce la sentiamo di fare nemmeno previsioni per il futuro.
Guarda il prezzo di vendita o affitto della tua casa
Quello che comunque ogni lettore può fare è andare a vedere quale prezzo si stima per una determinata casa, in una determinata zona, di una determinata città.
Ricordiamo, farsi la propria personale statistica non è difficile, basta partire dalla pagina della la Banca dati delle quotazioni immobiliari a cura dell’Agenzia delle Entrate:
https://www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm
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