Come conoscere i prezzi medi per acquistare o affittare una casa
Esiste una Banca dati delle quotazioni immobiliari, gestita direttamente dall’Agenzia delle Entrate.
Questo strumento raccoglie e pubblica i prezzi minimi e massimi delle compravendite e degli affitti di immobili residenziali, basandosi sui contratti effettivamente registrati. Il database dell’Agenzia costituisce dunque la base statistica della nostra analisi.
Le rilevazioni coprono tutte le province e i comuni d’Italia.
Per sapere quanto costa al metro quadro comprare o affittare una casa in una specifica località, basta consultare questa banca dati.
Come consultare i dati sui prezzi degli immobili
Per accedere alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate è sufficiente aprire il sito dedicato (CLICCA QUI).
Dopo aver selezionato la provincia e la città di interesse, il sistema richiede di specificare la zona urbana.
Questo perché il prezzo degli immobili varia sensibilmente in base alla posizione: di norma, le case in centro costano di più rispetto a quelle in periferia.
Le aree urbane sono suddivise in cinque categorie:
- Centro storico
- Semicentrale
- Periferica
- Suburbana
- Extraurbana
Per facilitare la scelta della zona, per ogni città vengono indicati anche i nomi di alcune strade rappresentative di ciascuna area.
Successivamente è possibile selezionare una tra quattro tipologie di immobili:
- Residenziale
- Commerciale
- Terziaria
- Produttiva
Una volta completata la selezione, il sistema genera una tabella che riporta i prezzi minimi e massimi, sia per l’acquisto che per l’affitto, a seconda della categoria scelta.
Nel caso in cui si opti per la tipologia “Residenziale”, i valori variano ulteriormente a seconda della natura dell’immobile (abitazione civile, villa, box auto, ecc.).
Ogni tipologia è accompagnata da un intervallo di prezzo, basato sui dati ufficiali dei contratti depositati.
In alcuni casi, le quotazioni possono cambiare anche in base alle condizioni dell’immobile, con differenze tra stato “Normale” e stato “Ottimo”.
In realtà trovare il dato che interessa è molto più semplice e intuitivo di quello che può sembrare con la spiegazione che abbiamo appena dato.
Le scelte sulle sei città della Provincia di Latina
Le città della zona tra il litorale e i Castelli Romani che abbiamo monitorato noi de Il Caffè sono:
- Pomezia
- Ardea
- Anzio
- Nettuno
- Ciampino
- Frascati
- Marino
- Albano
- Ariccia
- Genzano
- Velletri
Per effettuare questa rilevazione abbiamo optato per la rilevazione dei prezzi medi di acquisto e affitto di immobili residenziali presenti nella categoria “Centro città“. Immobili definiti in stato “Normale” quindi né di lusso, né con problemi.
La media l’abbiamo calcolata semplicemente sommando il prezzo massimo al minimo e dividendo per 2.
Par valutare poi la variazione dei prezzi, abbiamo confrontato quelli di dicembre 2024 con quelli di inizio 2006, cioè un arco di circa 14 anni.
Comprare casa ai Castelli Romani o sul litorale
Secondo i dati della Banca dati delle quotazioni immobiliari a cura dell’Agenzia delle Entrate, questi sono stati i prezzi medi di acquisto a metro quadro a dicembre 2024:
- Frascati € 2.600
- Ciampino € 2.250
- Anzio € 1.900
- Albano € 1.775
- Pomezia € 1.600
- Nettuno € 1.535
- Marino € 1.400
- Genzano € 1.350
- Ariccia € 1.225
- Ardea € 1.200
- Velletri € 1.000
Si va quindi dai 1.000 euro di Velletri ai 2.600 euro di Frascati.
Un elemento che influisce sul valore delle case, anche se non l’unico, è che i prezzi al metro quadro per comprare un appartamento crescono con l’aumentare della vicinanza a Roma. Più si è vicini alla Capitale e più le case costano.
Quanto costa oggi affittare casa
La classifica dei prezzi relativi all’affitto rispecchia grossomodo l’andamento di quella dei prezzi di vendita.
Ricordiamo che si tratta di prezzi medi di affitto al metro quadro per un immobile in zona centrale, secondo quanto riportato nella Banca dati delle quotazioni immobiliari a cura dell’Agenzia delle Entrate:
- Frascati € 10,05
- Ciampino € 9,65
- Albano € 8,00
- Anzio € 7,65
- Nettuno € 7,25
- Pomezia € 7,15
- Marino € 6,15
- Genzano € 5,50
- Ariccia € 5,30
- Ardea € 5,15
- Velletri € 4,90
Anche per l’affitto influisce in gran parte, ma non in assoluto, la vicinanza a Roma.
Prezzi d’acquisto delle case crollati negli ultimi 14 anni
Abbiamo quindi confrontato gli attuali prezzi d’acquisto con quelli di 14 anni fa, sempre presi dalla Banca Dati immobiliare.
Dai risultati salta subito all’occhio un dato eclatante: in tutte le città, sia dei Castelli Romani che del litorale, c’è stato un deprezzamento degli immobili. La diminuzione, comunque è differente da Comune a Comune.
Ecco la classifica relativa alle 10 città prese a campione:
- Anzio -2,56%
- Ciampino -11,76%
- Frascati -13,33%
- Albano -21,11%
- Pomezia -22,89%
- Nettuno -23,25%
- Velletri -25,93%
- Marino -30,86%
- Ariccia -31,94%
- Genzano -35,71%
- Ardea -36,84%
Anzio risulta quindi essere l’unico comune che è riuscito a limitare il dato negativo. A distanza di 14 anni i prezzi d’acquisto delle case sono rimasti pressoché invariati, facendo segnare solo una piccola variazione negativa.
Per tutti gli altri comuni le diminuzioni di valore degli appartamenti sono importanti. Per molti comuni i prezzi sono diminuiti addirittura di un terzo, con Genzano e Ardea che fanno segnare il dato peggiore
Non ci addentriamo in analisi relative al mondo delle vendite immobiliare, che non conosciamo. Lasciamo tale analisi agli esperti del settore.
Possiamo solo constatare che l’andamento negativo a sud di Roma è generalizzato. Almeno per quanto riguarda gli immobili siti nei centri storici, oggetto di questa statistica.
Il dato, comunque, è ancor più impressionante se lo confrontiamo con quello della città di Aprilia (provincia di Latina), che confina con molti dei comuni romani presi in considerazione.
Ebbene, a fronte di una così forte diminuzione in provincia di Roma, i prezzi delle case ad Aprilia nello stesso periodo, cioè negli ultimi 14 anni, hanno fatto segnare un aumento del 31,18%!
E come sono cambiati i prezzi d’affitto
Per quello che riguarda la variazione dei prezzi medi di affitto delle case negli ultimi 14 anni abbiamo risultati ancora più negativi.:
Anzio -16,39%
Albano -17,10%
Ciampino -17,87%
Nettuno -22,04%
Pomezia -24,74%
Velletri -25,19%
Frascati -25,56%
Marino -33,51%
Ariccia -36,14%
Ardea -40,46%
Genzano -42,11%
Anche i prezzi degli affitti, come quelli di acquisto, fanno segnare forti valori negativi.
È ancora Anzio la città che limita maggiormente le perdita, anche se anche lì non c’è da stare allegri. Per alcune città il prezzo medio di affitto è arrivato quasi a dimezzarsi.
Anche nel caso dei prezzi d’affitto il confronto con il dato fatto registrate da Aprilia è impietoso, ancora più distante. Nello stesso periodo nella città pontina i prezzi medi al metro quadro sono cresciuti del 44,04%.
La spiegazione di tali differenze: in valore assoluto, se nel 2006 affittare casa ad Aprilia costava molto meno rispetto al litorale o ai Castelli Romani, oggi i prezzi si sono ormai allineati.
Perché questi numeri vanno interpretati con cautela
Le cifre che abbiamo riportato non vanno considerate come verità assolute.
Il valore di un immobile, infatti, dipende da una gran quantità di fattori, e ridurre tutto a una media o a un valore indicativo può risultare fuorviante.
Il mercato immobiliare – sia in termini di compravendita che di locazione – è in costante evoluzione e presenta dinamiche molto diverse da un territorio all’altro. E non solo: anche all’interno di una stessa città, le differenze tra quartieri possono essere significative.
Prendiamo un esempio: se invece di concentrarci sul “centro storico” avessimo preso come riferimento la zona “periferica”, probabilmente i risultati sarebbero stati del tutto diversi.
Sui prezzi, oltre alla distanza da Roma, incidono anche fattori storici, culturali, sociali e lo sviluppo economico della zona. È un sistema complesso, che richiederebbe l’analisi approfondita da parte di un team di esperti del settore per essere interpretato correttamente.
Un’altra variabile da non sottovalutare è quella del “nero”.
I dati disponibili sono quelli ufficiali, basati sui contratti regolarmente registrati presso l’Agenzia delle Entrate.
Tuttavia, non è raro che alcune transazioni, soprattutto quelle legate agli affitti, includano importi non dichiarati, “in nero” appunto.
Nel caso degli acquisti questo fenomeno è più limitato, ma per le locazioni può anche accadere che l’intero canone venga pagato in contanti, al di fuori di ogni tracciabilità.
Anche per tutte queste ragioni, formulare previsioni sull’andamento futuro del mercato sarebbe poco serio.
Come verificare il valore della propria casa
Ciò che ogni lettore può comunque fare è consultare in autonomia le stime ufficiali per un determinato immobile, a seconda della zona e della città di riferimento.
A questo scopo è utile la banca dati dell’Agenzia delle Entrate, che permette di effettuare ricerche dettagliate sulle quotazioni immobiliari:
👉 Consulta la banca dati delle quotazioni dell’Agenzia delle Entrate
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