Tre società edili, la Immobiliare C. 2003 A R.L., La C. A R.L., e la L. M. D. A R.L., si sono viste bloccare un progetto che prevedeva la realizzazione di nuove costruzioni per un totale di 60.000 metri cubi.
Se consideriamo un’altezza media di 3 metri ad appartamento e una superficie media di 100 metri quadrati, la cifra corrisponderebbe a circa 200 appartamenti. Si tratta naturalmente solo di una stima.
Progetto del 2011
L’iniziativa, definita all’interno del Piano Urbanistico “Mazzamagna“, era stata concepita per riorganizzare i volumi derivanti dalla riduzione di un altro piano urbanistico, il “Mugilla”, in linea con un protocollo d’intesa siglato nel 2011 proprio tra la Regione Lazio e il Comune di Marino (sindaco Palozzi).
Il progetto mirava – secondo i costruttori – a riqualificare una porzione di territorio attraverso la cessione di alcune aree al Comune, destinate a diventare parchi urbani archeologici e paesaggistici.
Tuttavia il percorso ha incontrato un ostacolo imprevisto e insuperabile: il Ministero della Cultura ha infatti dichiarato l’intera area di “notevole interesse pubblico” per il suo valore paesaggistico e storico-agricolo.
Questo vincolo, poi recepito dal Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR) della Regione Lazio, una sorta di super Piano Regolatore regionale, ha di fatto azzerato le possibilità di edificazione, vietando qualsiasi trasformazione a uso residenziale e imponendo il mantenimento dell’uso agricolo del suolo.
Marino, quell’intreccio burocratico e la sentenza che respinge i ricorsi
Il contenzioso legale, complesso e articolato, ha visto le tre società ricorrere al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) del Lazio per contestare sia il decreto del Ministero che le delibere regionali di approvazione del PTPR.
L’argomento principale delle ricorrenti verteva sull’illegittimità degli atti amministrativi, che, a loro avviso, avrebbero ignorato la pianificazione urbanistica preesistente.
Le società hanno inoltre sollevato una questione di illegittimità costituzionale, sostenendo che l’imposizione di un vincolo così restrittivo, senza un indennizzo, equivarrebbe a un’espropriazione mascherata.
Tuttavia il TAR, con una sentenza del 16 maggio 2025, ha respinto integralmente tutti i ricorsi relativi al vincolo ministeriale.
La decisione si fonda su una precedente pronuncia del 24 dicembre 2024. Con la quale il Tribunale aveva già respinto le contestazioni contro il decreto ministeriale.
In quella circostanza, i giudici avevano chiarito che il potere dello Stato di imporre vincoli paesaggistici ha un primato assoluto su qualsiasi pianificazione regionale.
Questo principio, ribadito nella Costituzione, assegna allo Stato la competenza esclusiva nella tutela dell’ambiente e del paesaggio. Le decisioni dello Stato prevalgono sulle competenze regionali in materia di governo del territorio.
Il primato della tutela paesaggistica
Anche la Corte Costituzionale, come citato nella sentenza del TAR, ha costantemente riconosciuto che la tutela del paesaggio ha un “valore primario e assoluto”.
La decisione del Ministero della Cultura di vincolare l’area non è stata quindi considerata una modifica impropria del PTPR, ma un esercizio legittimo di una competenza statale che prescinde dalla pianificazione regionale.
Il Tribunale ha sottolineato che il procedimento di vincolo ha lo scopo di “portare alla luce” il carattere di notevole interesse pubblico di un bene, anche se questo non era stato precedentemente considerato o era stato valutato in modo diverso nei piani urbanistici.
La sentenza ha specificato che il vincolo paesaggistico non è una forma di esproprio, ma una “conformazione” della proprietà, che ne limita l’uso senza annullarne completamente il contenuto economico.
Pur vietando la lottizzazione residenziale, il PTPR della Regione Lazio permette comunque interventi compatibili con la salvaguardia del paesaggio.
Ad esempio in casi come la riqualificazione di borghi rurali esistenti, l’adeguamento delle reti di servizio e la conservazione delle colture tradizionali.
Tali possibilità confermano che la proprietà non viene svuotata, ma semplicemente indirizzata verso un uso sostenibile e in armonia con il contesto ambientale.
La questione dei risarcimenti
Un’altra richiesta avanzata dalle società, quella di dichiarare incostituzionale l’articolo che nega l’indennizzo per i vincoli paesaggistici, è stata ugualmente respinta.
I giudici hanno ribadito che un vincolo paesaggistico, essendo conformativo e non espropriativo, non dà diritto a compensi economici.
Questa interpretazione si basa sulla distinzione tra la limitazione del diritto di proprietà per finalità pubbliche e il suo totale annullamento, che richiederebbe l’esproprio e un conseguente risarcimento.
Di fatto, la sentenza ha sancito la prevalenza della tutela del paesaggio su qualsiasi interesse edilizio.
Le società ricorrenti sono state condannate a pagare le spese legali.
È stata così chiusa una battaglia che ha visto contrapposti gli interessi economici di tre costruttori e il valore inestimabile del paesaggio della Campagna Romana.
L’esito finale non solo conferma la validità del decreto ministeriale e del PTPR della Regione Lazio, ma stabilisce un precedente significativo per futuri casi simili.
Viene così riaffermato con forza il ruolo dello Stato nella protezione dei beni ambientali e culturali del Paese.
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