La vicenda riguarda un piano edilizio avviato nel 2014 e 2015, rimasto incompiuto sul fronte delle opere di urbanizzazione primaria e generale.
La mancanza di verde pubblico, parcheggi e servizi essenziali ha portato il Comune di Ciampino a negare l’agibilità, impedendo di fatto la vendita definitiva degli appartamenti.
Le opere mancanti
Il collaudo del 2019 aveva evidenziato gravi criticità.
Tra le più rilevanti: assenza di allacciamenti completi alle reti idrica e del gas, cabine elettriche non recintate, cantiere in stato di degrado e soprattutto l’assenza di spazi verdi, parcheggi e viabilità adeguata.
Elementi indispensabili per rendere il quartiere vivibile e sicuro, ma mai realizzati dalle imprese incaricate.
Senza queste opere, gli edifici non possono essere dichiarati agibili né venduti legalmente agli acquirenti.
La posizione del Comune di Ciampino
Il Comune di Ciampino ha sostenuto con fermezza che le convenzioni firmate con le società costruttrici obbligavano al completamento di tutte le opere di urbanizzazione prima del rilascio dell’agibilità.
Si trattava di impegni chiari: reti fognarie, marciapiedi, aree verdi, parcheggi, illuminazione pubblica e sicurezza dei cantieri.
La mancata realizzazione di queste infrastrutture ha reso inevitabile il rigetto delle richieste di agibilità, a tutela dell’interesse pubblico e dei cittadini che rischiavano di acquistare case prive dei servizi minimi essenziali.
Gli effetti sul mercato immobiliare
La decisione ha conseguenze dirette sul mercato delle nuove abitazioni a Ciampino.
Gli appartamenti realizzati nei complessi coinvolti restano invendibili, perché privi di titolo di agibilità.
In pratica, nonostante le costruzioni siano terminate e in alcuni casi già occupate, non possono essere regolarmente immesse sul mercato.
Senza verde, parcheggi e adeguati servizi urbani, l’area resta un cantiere sospeso che non soddisfa gli standard minimi previsti dalla legge e dalle convenzioni urbanistiche.
Per chi acquista una casa è importante accertarsi che la documentazione sia tutta effettivamente in regola, così da non trovarsi in spiacevoli situazioni.
Il peso delle convenzioni
La sentenza ribadisce un principio fondamentale: gli obblighi previsti dalle convenzioni tra Comuni e costruttori non possono essere aggirati né considerati superati da nuove norme più flessibili.
Le opere di urbanizzazione rappresentano la condizione essenziale per rendere agibili e commerciabili gli immobili.
In questo caso, il mancato rispetto degli impegni sottoscritti ha determinato la piena legittimità dell’intervento del Comune di Ciampino e la conferma della linea dura contro chi costruisce senza completare i servizi pubblici previsti.
Il verdetto del TAR del Lazio rafforza la posizione del Comune di Ciampino nella gestione dei piani di zona.
Nessuna scorciatoia normativa può consentire di vendere case in quartieri privi di verde, parcheggi e infrastrutture essenziali.
Le società costruttrici dovranno completare le opere mancanti se vorranno ottenere l’agibilità e rendere commerciabili gli alloggi.
Nel frattempo, gli edifici restano bloccati, a testimonianza di come la mancata realizzazione dei servizi di quartiere possa trasformare nuove costruzioni in cattedrali nel deserto.
Le società hanno naturalmente facoltà di presentare ricorso di secondo grado contro questa sentenza di primo grado.
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