Con la Determinazione n. 2408 dell’11 novembre 2025, il Comune di grottaferrata ha approvato una variante al Programma Integrato di Intervento: un atto che, nei fatti, non aumenta la cubatura complessiva, ma cambia la direzione dell’intera operazione.
Tradotto in linguaggio comprensibile: la stessa “massa” – o per meglio dire, volumetria – edificabile viene redistribuita e l’intervento diventa più residenziale. Meno “vetrina” direzionale (uffici) e meno legato alla vocazione alberghiera (B&B) immaginata sulla carta quindici anni fa.
Il cuore politico della scelta: che città vuoi costruire?
Non è un dettaglio tecnico. È una domanda di modello urbano: che tipo di centro vuoi?
Un pezzo di città che vive di uffici e funzioni terziarie, o una porzione di tessuto che porta residenti stabili, famiglie, domanda di servizi?
La variante approvata dalla Giunta Di Bernanrdo spinge chiaramente verso la seconda ipotesi.
E lo fa con numeri che parlano chiaro: cresce la quota di residenziale, scende quella turistico-ricettiva e direzionale. Non “nuovo cemento”, dunque – visto che le volumetrie non cambiano – ma un nuovo equilibrio più spostato verso il residenziale.
I numeri: più residenziale, meno ricettivo
Secondo la relazione tecnica richiamata dall’atto comunale, la volumetria complessiva resta 33.575,71 mc.
Cambiano però le percentuali di distribuzione delle varie tipologie e, con loro, la sostanza:
- Residenziale: da 14.162,31 a 16.270,55 mc (+ 2.108,24 mc) ovvero +14,88%.
- Direzionale: da 8.851,90 a 7.540,22 mc (– 1.311,68 mc) ovvero -14,81%.
- Turistico-ricettivo: da 7.490,08 a 6.382,67 mc (– 1.107,41 mc) -14,78%.
- Commerciale: da 3.071,42 a 3.382,27 mc (+ 310,85 mc) + 10,12%.
In altre parole: meno “hotel e uffici”, più case e (un po’) più attività commerciali.
Un cambio che rispecchia una tendenza ormai diffusa: il terziario tradizionale “tira” meno, l’alberghiero è più incerto, il residenziale resta il pilastro che rende sostenibile l’operazione.
Il messaggio di Grottaferrata: cambia il progetto, non gli obblighi
C’è poi un punto che ha tutto il sapore di una linea politica: la determina ripete che questa variante non sposta di un millimetro gli obblighi assunti con la convenzione urbanistica e con il successivo accordo di novazione (dopo anni di contenziosi e rinegoziazioni).
È il classico “sì, ma”: sì alla rimodulazione, ma restano in piedi le opere pubbliche, le cessioni e gli impegni già pattuiti.
Detto diversamente: l’amministrazione concede al privato di adattare il piano al mercato e al tempo presente, però rivendica una cosa: l’interesse pubblico non si ridiscute.
Sul piano industriale, un altro elemento pesa: nella fase recente entra in scena M.A.C.E. Srl, che comunica l’acquisizione delle quote e deposita la proposta di modifica, tra integrazioni e aggiornamenti fino a novembre 2025.
Anche qui, politicamente, il segnale è chiaro: il Comune di Grottaferrata tratta con un soggetto che si presenta come nuovo motore dell’operazione e che chiede – e ottiene – un assetto più “vendibile” e più vicino alla domanda reale.
L’importanza degli standard di vivibilità
La determina ha efficacia immediata sotto il profilo urbanistico, ma – e qui il Comune mette le mani avanti – la trasformazione concreta resta legata ai permessi edilizi e alle autorizzazioni necessarie.
È un passaggio decisivo: non siamo al “via ai lavori”, siamo al via libera alla nuova cornice dentro cui i lavori potranno essere autorizzati.
La relazione tecnica non nasconde l’effetto: l’aumento del residenziale porta con sé più abitanti insediabili (si parla di 196 contro 176). La difesa è netta: verde e parcheggi pubblici restano confermati (7.460 mq di verde e 3.695 mq di parcheggi pubblici).
Politicamente, però, è qui che si giocherà la discussione pubblica: la qualità urbana reggerà davvero questa trasformazione?
Il Comune di Grottaferrata dice sì, perché gli standard non calano. I cittadini, come sempre, misureranno la risposta su traffico, vivibilità, servizi e tempi di realizzazione.
E alla fine è questa la vera scommessa: non la variante in sé, ma la capacità di trasformare un simbolo di abbandono in un pezzo di città che funzioni — senza che il “nuovo equilibrio” diventi l’ennesimo compromesso che scontenta tutti.
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