il Tribunale amministrativo del Lazio ora ha confermato la bontà della decisione del Comune di Ciampino che, nel 2019, aveva “comunicato la inefficacia della segnalazione certificata di agibilità” presentata da una società edile per palazzi finiti e ultimati, ma nel cui quartiere non erano state completate le opere pubbliche.
Queste erano state previste in compensazione e avrebbero dovuto essere realizzate a spese del costruttore, come stabilito dagli accordi reciproci contenuti nella convenzione del 2012.
Recita appunto l’articolo 4 della Convenzione:
“Il Consorzio si impegna a realizzare le opere di urbanizzazione primaria e di carattere generale entro il termine di 3 (tre) anni dall’avvenuto
rilascio del Permesso di Costruire delle stesse e, comunque, prima del rilascio del certificato di agibilità delle costruzioni.”
La cooperativa di edilizia economica e popolare che aveva presentato ricorso contro la decisione del Comune di Ciampino (del 21 ottobre 2019), si è vista respingere il ricorso. E oltre allo stop, è arrivata da parte dei giudici anche la condanna a pagare le spese.
Il quartiere “Colle Oliva” e la promessa mancata
La vicenda riguarda il Piano di Zona per l’edilizia economica e popolare in località Colle Oliva, denominato C 22, una di quelle operazioni pensate per portare case a prezzi più accessibili. Ma le case, da sole, non fanno un quartiere.
E quando mancano i pezzi fondamentali – strade sistemate, marciapiedi, verde pubblico, illuminazione, percorsi sicuri – la politica delle “consegne rapide” si schianta contro la realtà: si rischia di far vivere famiglie in un’area che assomiglia più a un cantiere che a un quartiere.
Nel caso di Colle Oliva, le opere esterne erano legate a un Consorzio che doveva coordinarle.
Lo stop all’agibilità: “opere incomplete”
Il Comune di Ciampino, già nel 2019, come anzidetto, aveva dichiarato inefficace la segnalazione di agibilità presentata dalla cooperativa. Il Tar del Lazio ha dato ragione all’amministrazione: dalle verifiche risultava che molte opere esterne erano solo parzialmente completate.
Non si parla di dettagli: illuminazione pubblica a metà, verde pubblico quasi assente, strade incomplete.
Nel verbale di sopralluogo viene segnalata anche una situazione di potenziale pericolo, con pedoni e auto costretti a convivere in spazi non ancora messi in sicurezza.
Nel verbale di collaudo/sopralluogo del 20 marzo 2019 (richiamato dal Comune di Ciampino), risulta che molte opere erano solo parzialmente ultimate, con percentuali indicative:
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fogna bianca 85,11%
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struttura stradale 76,62%
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verde pubblico 13,60%
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illuminazione pubblica 45,38%
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distribuzione energia elettrica 71,81%
E soprattutto si legge che c’era una “pericolosa promiscuità” tra viabilità e percorsi pedonali dovuta all’occupazione degli edifici residenziali in un contesto ancora incompleto.
Le contestazioni della cooperativa edilizia
La contestazione della società cooperativa si basa sul fatto che la stessa avrebbe completato le opere di urbanizzazione di propria competenza e non poteva essere responsabile del mancato completamento delle opere di urbanizzazione generali, di competenza del Consorzio.
In pratica:
“non sussisterebbe tra gli aderenti al Consorzio Prisma alcuna responsabilità solidale, essendo previsto che ciascuno dei
consorziati risponda nei limiti della quota degli oneri di urbanizzazione di propria competenza,”
L’accusa per il mancato completamento delle opere veniva girata allo stesso Comune di Ciampino reo, secondo la cooperativa edilizia, di non aver riassegnato “lotti resisi disponibili in seguito alla revoca delle precedenti assegnazioni ai consorziati morosi”.
Il Consorzio, infatti, aveva probabilmente trovato difficoltà a completare le opere di urbanizzazione a causa della morosità di alcuni soggetti facenti parte, poi esclusi per morosità
La decisione dei giudici
La cooperativa ha sostenuto che ogni soggetto dovrebbe rispondere solo della propria quota e che i ritardi dipenderebbero anche da vecchie assegnazioni revocate e lotti rimasti vuoti.
I giudici del Tar del Lazio hanno però specificato che le suddivisioni dei consorziati all’interno del Consorzio stesso non incidono
“in alcun modo sull’onere assunto dal Consorzio Prisma nei confronti del Comune resistente relativamente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria. […] Risulta del tutto irrilevante, per il comune di Ciampino, quale sia e come operi il regime interno dei rapporti economico-patrimoniali tra i consorziati”.
In definitiva, sulla scorta delle suesposte considerazioni, il ricorso in esame deve essere respinto in ragione della sua infondatezza”.
La linea del Comune di Ciampino: prima i servizi, poi i “tagli del nastro”
Il messaggio politico del Comune di Ciampino è chiaro: non basta inaugurare palazzi per dire che la città cresce bene.
Crescere bene significa consegnare case con un contesto urbano dignitoso. E il Tar Lazio ribadisce che l’agibilità non è un timbro “automatico” solo perché un tecnico certifica: se mancano condizioni essenziali fuori dall’edificio, l’ente pubblico può intervenire.
Tradotto: prima si completano le opere che rendono vivibile il quartiere, poi si certifica che quelle case sono davvero utilizzabili senza rischi.
La stangata finale: ricorso respinto e 2mila euro di spese
Conclusione: ricorso respinto e cooperativa edilizia condannata a pagare 2.000 euro di spese legali al Comune di Ciampino (oltre accessori). Una cifra che, da sola, non fa tremare un grande operatore, ma che pesa come segnale: quando un quartiere è incompleto, le scorciatoie non funzionano.
E la lezione, per Ciampino, è tutta politica: senza parchi, strade e servizi, le “nuove case” rischiano di restare un annuncio. E a pagare, alla fine, potrebbero essere sempre gli stessi: cittadini e famiglie in attesa di normalità.
Il costruttore ha facoltà di presentare ricorso di secondo grado, al Consiglio di Stato, contro tale sentenza.
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