Anche per i giudici non si tratta di un intervento realizzato a norma di legge, ma di una trasformazione stabile del suolo, in un’area sottoposta a vincoli, come già sostenuto dal municipio albanense.
In realtà quindi non si tratterebbe di demolire alcun immobile abusivo (non ce ne sono), ma più esattamente di ripristinare lo stato dei luoghi.
Il terreno e le opere nel mirino
La vicenda riguarda un appezzamento in zona agricola. L’area, secondo quanto ricostruito nella sentenza, era stata utilizzata come deposito di materiali per l’edilizia.
L’ingiunzioni di demolizione delle opere da parte del Comune di Albano riguardava:
“deposito di materiali edili e di un piancito in cemento della superficie di circa mq. 80, con rivestimento della restante parte di terreno con ghiaia e cemento”.
Non si tratta quindi di demolire un immobile abusivo. Viene spiegato infatti nella sentenza che
“trattandosi di interventi edilizi che hanno determinato una trasformazione permanente del suolo, essi risultano assoggettati a permesso di costruire”.
In concreto, non è la storia di un semplice terreno “tenuto in ordine”. Qui si parla di un’area sistemata per essere usata. E quella sistemazione, per l’amministrazione e poi per i giudici, ha un peso urbanistico.
Il ragionamento è lineare: la realizzazione di un piazzale e l’uso del terreno come deposito non sono dettagli. Sono interventi che cambiano l’assetto dei luoghi. E se manca il titolo necessario, scatta l’ordine di ripristino.
Con un’ordinanza del 18 marzo 2024, il Comune di Albano ha ingiunto la demolizione delle opere ritenute abusive.
La versione dei ricorrenti: “opere modeste e uso occasionale”
I proprietari attuali del terreno avevano contestato la lettura del Comune di Albano. La loro posizione viene così descritta nel ricorso:
“La vicenda di cui trattasi si protrarrebbe da oltre 30 anni, avendo la Polizia Municipale effettuato la prima ispezione in data 7 giugno 1994, in
occasione della quale aveva riscontrato un “piancito in cemento per la modesta superficie di mq 80”.
La loro tesi era che l’intervento fosse di dimensioni ridotte. E che non ci fosse una vera trasformazione del terreno. Parlano di una “superficiale soletta di cemento”. Sostengono anche che i materiali sarebbero stati appoggiati solo “in modo precario” e senza strutture fisse.
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In questa prospettiva, l’area sarebbe rimasta agricola. E le opere sarebbero state assimilabili a semplici sistemazioni esterne.
Una vicenda iniziata 30 anni fa
Per il TAR c’è un passaggio decisivo. La vicenda nasce da lontano.
A febbraio del 1995 era stata presentata un’istanza di condono per l’area indicata come
“terreno adibito a deposito di materiali da costruzione destinato alla vendita”.
Quel percorso amministrativo si è trascinato a lungo.
Poi, nel 2023, il Comune di Albano ha rigettato la domanda di condono. E quel rigetto, osserva la sentenza, è stato notificato agli attuali proprietari ma non risulta impugnato. In altre parole: quel diniego è diventato definitivo.
Questo dato pesa molto. Perché, una volta chiusa la strada del condono, l’amministrazione torna al punto di partenza: le opere restano abusive. E l’ordine di demolizione diventa la conseguenza naturale.
“Trasformazione permanente”: perché non è una semplice finitura del terreno
Il TAR mette anche un secondo paletto riguardo le affermazioni dei ricorrenti sulla modesta consistenza:
“le deduzioni dei ricorrenti circa la natura e ridotta consistenza delle opere non sono suffragate da alcuna documentazione (fotografica o altro)”.
Ma soprattutto, la sentenza guarda alla sostanza.
I giudici scrivono che si tratta di opere che hanno comportato “una significativa e permanente trasformazione dello stato dei luoghi”. Non è solo una questione di metri quadrati. È la funzione che quell’area assume dopo l’intervento. Un piazzale in cemento e un terreno in parte coperto con ghiaia e cemento rendono possibile un uso organizzato e continuativo. E questo, in un contesto agricolo, cambia le carte in tavola.
La legge (Dpr 380/2001) del resto è molto chiara e annovera tra gli interventi di nuova costruzione:
“la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato”
con conseguente assoggettamento a permesso di costruire.
I vincoli: paesaggio e fascia di rispetto stradale
C’è poi il tema dei vincoli. La zona risulta sottoposta a vincolo paesaggistico e anche a una fascia di rispetto legata alla strada provinciale.
In queste situazioni, sottolinea la sentenza, non basta dire che non ci sono edifici o volumi “in altezza”. Anche la trasformazione del suolo “avrebbe quantomeno necessitato dei relativi titoli autorizzatori”.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio, pertanto, con sentenza pubblicata il 30 gennaio 2026 (dopo l’udienza del 13 gennaio 2026), ha dato ragione al Comune Albano. Il ricorso è stato respinto.
Il TAR definisce la demolizione un “atto dovuto e rigorosamente vincolato”. Tradotto: una volta accertata l’abusività e diventato definitivo il diniego di condono, per il Comune non è una scelta. È un passaggio obbligato.
Sulle spese legali, la sentenza non dispone nulla, anche perché il Comune di Albano non si è costituito in giudizio.
I ricorrenti hanno una ultima possibilità, quella di presentare ricorso al Consiglio di Stato, ultimo grado della giustizia amministrativa.
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