L’Area Urbanistica e Patrimonio ha firmato l’Ordinanza n. 1 dell’11 febbraio, con cui viene ingiunta la demolizione di una serie di strutture per cavalli realizzate senza titolo edilizio su un terreno privato nei pressi di via dei Castagni.
La proprietaria dovrà ripristinare lo stato dei luoghi entro 90 giorni dalla notifica.
Cosa c’è nel “progetto”: tre manufatti tra box, magazzini e tettoie
Il cuore del provvedimento è la descrizione puntuale delle opere contestate: non un singolo ricovero temporaneo, ma un insieme articolato che, di fatto, configura un piccolo impianto di servizio.
Si tratta di 3 manufatti:
1. Manufatto A (box per ricovero cavalli, magazzini, selleria e tettoie) realizzato con struttura in legno portante che si sviluppa su una base in cemento armato e tetto a doppia falda, con travi in legno, rivestito da una copertura impermeabile leggera con onduline in lamiera.
2. Manufatto B (box cavalli, magazzini e tettoie) realizzato con struttura portante in legno posta su una base in cemento armato e copertura impermeabile leggera a falde con onduline in lamiera.
3. Manufatto C (tettoia) realizzato con struttura portante in legno, con 4 pali che si ergono per circa 3,30 e una copertura leggera impermeabile ad un’unica falda con onduline in pvc. Il tutto posto su una base in cemento armato.
Misure: il primo da 56 mq, il secondo più esteso con due corpi collegati da una tettoia, per circa 108 mq complessivi e il terzo da 17,76 mq.
Un insieme di strutture in legno, basamenti in cemento e coperture leggere: il mix che, per l’ufficio amministrativo, consolida l’abuso.
Dall’ispezione alla decisione: la sequenza tecnico-istituzionale
La vicenda matura in più passaggi.
Prima c’è un sopralluogo congiunto del 12 marzo 2025 da parte dell’Ufficio tecnico dell’Area Urbanistica del Comune di Rocca di Papa, poi la relazione tecnica protocollata il 23 aprile 2025.
Successivamente, un “secondo livello” istruttorio: l’amministrazione segnala un approfondimento documentale sugli atti presenti in ufficio, che avrebbe confermato quanto rilevato sul posto, cioè la natura abusiva delle opere.
Da qui l’atto “dovuto” – così viene qualificato – che punta al ripristino della legalità urbanistica con un’ingiunzione formale e un cronoprogramma rigido.
I vincoli che pesano: paesaggio, decreto del 1954 e normativa sismica
Nell’ordinanza non c’è solo edilizia: pesa soprattutto il contesto.
Il terreno ricade in vincolo paesaggistico ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio e viene richiamato anche il decreto ministeriale del 24 aprile 1954, che riconosce l’area di “notevole interesse pubblico”. In più, è citato il vincolo sismico.
È qui che la partita cambia tono: in aree vincolate, l’amministrazione tende a considerare incompatibile qualsiasi trasformazione non autorizzata, perché l’impatto non è solo volumetrico, ma anche ambientale e paesaggistico.
Cosa succede se non si demolisce: acquisizione, sanzioni e demolizione d’ufficio
Il documento richiama l’art. 31 del Testo Unico dell’edilizia: se entro i termini non arriva la demolizione, scatta l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale del bene e dell’area di sedime (con un tetto massimo indicato nel provvedimento: fino a 1.810 mq nel caso specifico).
All’inottemperanza è collegata anche una sanzione da 2.000 a 20.000 euro, graduata in base all’entità delle opere.
E c’è un ulteriore passaggio. Una volta acquisita, l’opera può essere demolita a spese dei responsabili. Salvo una deliberazione consiliare che motivi un prevalente interesse pubblico (ipotesi descritta ma tutt’altro che automatica).
Chi fa cosa, da oggi: controlli, segnalazioni e vie di ricorso
L’ordinanza non resta in un cassetto.
La Polizia Locale di Rocca di Papa è incaricata di redigere il verbale di analisi della situazione. Copia verrà trasmessa anche a Procura della Repubblica, Regione Lazio, Prefettura di Roma, ai Carabinieri Forestali e al Parco Regionale dei Castelli Romani, oltre alle altre strutture competenti.
Sul fronte del destinatario, restano le tutele. Ricorso al TAR entro 60 giorni o al Presidente della Repubblica entro 120.
Nel frattempo, il tempo amministrativo corre. La scadenza dei 90 giorni è la linea che separa una regolarizzazione di fatto (demolendo) dall’apertura della fase più pesante, quella delle acquisizioni e delle procedure coattive.
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