Al centro della vicenda c’è il modo in cui si calcola il valore di un immobile ai fini dell’imposta municipale e la differenza tra valore catastale e prezzo di mercato.
Il caso: un accertamento IMU da 49 mila euro per un immobile ad Aprilia
La controversia nasce da un avviso di accertamento IMU da 49.413 euro notificato dal Comune di Aprilia alla società L.S.F. Gestioni Immobiliari S.r.l. per l’anno 2016. L’immobile in questione è un complesso acquistato nel 2010 per 850 mila euro.
Per capire il nodo della questione occorre distinguere due concetti. Il primo è il valore di mercato, cioè il prezzo effettivamente pagato per comprare un immobile.
Il secondo è il valore catastale, che deriva dalla rendita catastale attribuita dall’Agenzia delle Entrate e che viene rivalutata e moltiplicata secondo parametri fissati dalla legge.
Nel caso specifico, a fronte di un prezzo di acquisto di 850 mila euro, il valore catastale rivalutato dell’immobile risultava superiore a 4,3 milioni di euro. Una differenza molto ampia.
Primo grado: per il calcolo dell’IMU conta la rendita catastale
In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale di Latina aveva dato ragione al Comune di Aprilia. Secondo i giudici, per l’IMU la legge prevede che la base imponibile sia calcolata sulla rendita catastale rivalutata, non sul valore commerciale.
In termini semplici, è come se la legge dicesse che, per calcolare l’IMU, non importa quanto hai pagato davvero la casa, ma quanto vale “sulla carta” secondo il Catasto. La Commissione aveva quindi ritenuto legittimo l’operato dell’ente.
La svolta in appello: sul calcolo dell’IMU il Comune di Aprilia ha torto
La società ha impugnato la sentenza. Tra i motivi di ricorso ha evidenziato la forte sproporzione tra valore catastale e valore reale dell’immobile.
Ha inoltre richiamato il fatto che, al momento dell’acquisto, l’Agenzia delle Entrate aveva controllato l’atto di compravendita e non aveva contestato il prezzo dichiarato di 850 mila euro.
Il 17 luglio 2025 la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio ha ribaltato la decisione. I giudici hanno accolto l’appello della società.
Nella sentenza si sottolinea un passaggio chiave. L’Agenzia delle Entrate, in sede di registrazione del contratto, ha ritenuto congruo il prezzo di 850 mila euro e ha calcolato su quello l’imposta di registro, senza rettifiche.
La Corte ha quindi affermato che “l’acquiescenza dell’Agenzia delle Entrate al valore commerciale dell’immobile di €. 850.000 quale prezzo di acquisto pagato, deve esser preso a misura di riferimento anche per il calcolo dell’Imposta Municipale Unica (IMU) spettante al Comune di Aprilia”.
Un esempio concreto
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Per comprendere meglio, si può fare un esempio. Se una persona compra un immobile per 850 mila euro e lo Stato, tramite l’Agenzia delle Entrate, considera quel prezzo corretto ai fini dell’imposta di registro, risulta difficile spiegare perché per un’altra imposta sullo stesso immobile si debba invece fare riferimento a un valore superiore a 4 milioni di euro.
Secondo la Corte, questo rischierebbe di creare un doppio binario. Da una parte un’imposta calcolata sul prezzo reale. Dall’altra un’imposta locale calcolata su un valore molto più alto. Una differenza che, secondo i giudici, potrebbe risultare eccessiva e poco coerente.
Il Comune di Aprilia non ci sta e ricorre in Cassazione
Il Comune di Aprilia non condivide questa impostazione. Il Funzionario del Servizio Tributi ed Entrate Comunali ha espresso parere favorevole a proporre ricorso per Cassazione.
Così, con disposizione commissariale, è stato conferito incarico al professor avvocato Valerio Tallini di impugnare la sentenza davanti alla Suprema Corte, al costo di circa 5mila euro.
L’ente intende difendere il principio secondo cui l’IMU deve essere calcolata sulla base della rendita catastale, come previsto dalla normativa nazionale.
Una questione che può avere effetti più ampi
La decisione della Cassazione sarà importante non solo per questo caso. La questione del rapporto tra valore catastale e valore di mercato riguarda molti immobili, soprattutto quando la rendita attribuita è molto alta rispetto ai prezzi effettivi.
Se la linea della Corte di secondo grado fosse confermata, potrebbero aprirsi spazi per nuove contestazioni in casi simili.
Se invece la Cassazione dovesse dare ragione al Comune, verrebbe rafforzato il principio della centralità del valore catastale nel calcolo dell’IMU.
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