La Corte di Cassazione ha infatti annullato in parte una sentenza della Corte d’appello di Roma che aveva confermato l’ordine di demolizione di alcuni edifici costruiti in violazione delle distanze legali.
I giudici di legittimità hanno stabilito che la decisione deve essere riesaminata limitatamente al calcolo del risarcimento dei danni. Hanno infatti ritenuto insufficiente la motivazione sul momento in cui il danno avrebbe avuto inizio.
Anzio, lite tra vicini sulla violazione delle distanze minime
La lite tra vicini inizia una ventina d’anni fa ad Anzio, in via Andreina.
Qui alcuni proprietari avevano citato in giudizio i vicini accusandoli di aver costruito un fabbricato in appoggio alla loro casa e un garage parzialmente fuori terra, riducendo luce, aria e visuale.
Secondo i ricorrenti, gli edifici realizzati avrebbero violato le distanze minime tra costruzioni previste dalla normativa urbanistica e avrebbero creato affacci diretti sulla loro proprietà.
Vittoria in tribunale e in appello: distanze minime violate
Il Tribunale aveva dato in larga parte ragione agli attori. Pur riconoscendo che su uno dei lati esisteva il diritto di costruire in appoggio, il giudice aveva accertato che su altri lati i nuovi fabbricati non rispettavano la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate prevista dal piano regolatore.
Per questo aveva disposto la demolizione delle opere ritenute irregolari e aveva condannato i proprietari anche al risarcimento dei danni.
La Corte d’Appello di Roma aveva confermato tale decisione e respinto quasi tutte le contestazioni dei proprietari degli edifici portati in giudizio.
In particolare, i giudici avevano escluso che fosse stata provata la preesistenza di un edificio più antico che, secondo la difesa, sarebbe stato semplicemente ristrutturato.
Proprio su questa base gli interessati avevano sostenuto di aver acquisito nel tempo anche una servitù di veduta, cioè il diritto di affacciarsi sulla proprietà vicina. La Corte d’Appello aveva però ritenuto che tale circostanza non fosse dimostrata.
La Cassazione: ribadita la violazione delle distanze minime
La Cassazione ha confermato gran parte di queste conclusioni. I giudici hanno spiegato che le censure presentate dai ricorrenti riguardavano soprattutto la ricostruzione dei fatti e la valutazione delle prove, aspetti che spettano al giudice di merito e che non possono essere riesaminati in sede di legittimità se la motivazione è logica e coerente.
I giudici hanno spiegato che le critiche presentate dai ricorrenti riguardavano soprattutto il modo in cui erano stati ricostruiti i fatti e valutate le prove. Si tratta però di decisioni che spettano al giudice di merito.
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La Corte di Cassazione non entra nel merito, se la sentenza è motivata in modo logico e coerente.
Per questo motivo la Cassazione ha respinto quasi tutti i motivi del ricorso.
Secondo la Suprema Corte resta valido l’accertamento della violazione delle distanze tra fabbricati.
La normativa urbanistica e le regole del codice civile, ricordano i giudici, impongono infatti limiti precisi alla costruzione di edifici troppo vicini tra loro, soprattutto quando sono presenti finestre o altre aperture che consentono affacci diretti sulla proprietà del vicino.
Inoltre, l’eventuale rilascio di un titolo edilizio da parte del Comune non elimina i diritti dei proprietari confinanti a far rispettare le distanze previste dalla legge.
Da rivedere solo i termini del risarcimento
Un unico punto della sentenza d’appello è stato però ritenuto viziato. Si tratta della parte relativa al risarcimento del danno.
I giudici romani avevano stabilito che il danno dovesse essere calcolato a partire dall’inizio dei lavori e non dal completamento dell’edificio, sostenendo che sarebbe stato penalizzante per i danneggiati attendere la fine della costruzione.
Secondo la Cassazione questa motivazione è troppo generica. La Corte d’Appello avrebbe dovuto verificare concretamente quando si fosse prodotto il danno, cioè da quale momento l’edificio dei vicini avesse effettivamente ridotto luce, aria o fruibilità dell’immobile.
Un accertamento che avrebbe potuto richiedere anche ulteriori verifiche tecniche.
Per questo motivo la sentenza è stata annullata su questo punto e la causa è stata rinviata alla Corte d’Appello di Roma.
La Corte d’Appello di Roma dovrà riesaminare la questione e stabilire con precisione da quando debba essere calcolato il risarcimento.
La vicenda, iniziata molti anni fa ad Anzio con una lite tra vicini, resta quindi aperta su un solo aspetto: il calcolo del danno economico derivante dalla costruzione ritenuta irregolare.
Sarà ora la Corte d’Appello, in diversa composizione, a stabilire se e da quando la presenza dell’edificio abbia effettivamente ridotto il godimento della casa confinante.
A quale distanza si può costruire in Italia
La norma più importante, definita dal D.M. 1444/1968, impone una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti.
Questa distanza è considerata un limite minimo assoluto e prevale sui regolamenti comunali se questi prevedono distanze inferiori.
Si applica anche se solo una delle due pareti che si fronteggiano presenta finestre (escluse le semplici “luci” che non permettono l’affaccio).
Il Codice Civile (art. 873), invece, stabilisce una distanza minima di 3 metri tra le costruzioni, i regolamenti locali sono quasi sempre più restrittivi.
Distanza standard, infatti, è di solito fissata a 5 metri dal confine dai Piani Regolatori Comunali (PRG).
In molti comuni, la distanza dal confine deve essere pari almeno alla metà dell’altezza del nuovo edificio, con un minimo prefissato (es. 5 metri).
Se il vicino non ha ancora costruito, chi costruisce per primo (il “preveniente”) ha tre opzioni:
- Costruire sul confine: in questo caso, il vicino che costruirà successivamente dovrà rispettare la distanza legale intera o costruire in aderenza.
- Costruire a distanza legale: solitamente a 1,5 metri dal confine (se la norma prevede 3 metri totali), imponendo al vicino di fare lo stesso.
- Costruire a distanza intermedia: se si costruisce a meno della metà della distanza legale (es. meno di 1,5 metri), il vicino può chiedere di avanzare fino al confine o in aderenza, pagando il valore del suolo occupato.
Prima di ogni progetto, è fondamentale consultare il Regolamento Edilizio e il Piano di Governo del Territorio (PGT) del Comune dove si vuole costruire, poiché possono essere presenti limiti molto più severi rispetto alla normativa nazionale.
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