Il passaggio decisivo è arrivato con la determina del 26 marzo 2026, firmata dal dirigente del Settore IV – Sportello Edilizia, che ha chiuso con esito favorevole il tavolo tecnico sul programma edile presentato da C.I.R.I. e Italsergi.
Per Palazzo Marconi il progetto può andare avanti, anche se resta ancora separato il capitolo del parere paesaggistico. Un progetto che, però, al momento non è possibile vedere.
Il via libera arriva da Palazzo Marconi
Nel documento comunale si parla di “conclusione positiva della Conferenza di Servizi”.
In termini semplici, significa che il Comune di Frascati considera chiuso favorevolmente il passaggio amministrativo che serviva per far proseguire il piano in variante urbanistica.
La conferenza era stata avviata il 2 dicembre 2025. Il tavolo, quindi, è durato pochissimo rispetto ai tempi spesso biblici degli uffici comunali.
Riguarda il Programma Integrato C.I.R.I.-Italsergi a Grotte Portella, in un’area che il dossier regionale colloca appena fuori dai confini di Roma, in un quadrante segnato dalla presenza del polo universitario di Tor Vergata, dei centri di ricerca e dei grandi servizi metropolitani.
Niente residenziale ma …
I documenti regionali raccontano che nel tempo il piano è stato corretto e alleggerito. L’area è pari a 6,92 ettari: 3,8 ettari di aree private e 3,12 di aree pubbliche. La versione più recente punta su un assetto “esclusivamente commerciale e terziario”.
Nel lotto Italsergi spariscono le residenze e compare una struttura commerciale unica con parcheggi.
Nel comparto CIRI la destinazione residenziale lascia posto a uno studentato universitario, classificato come funzione terziaria.
Sempre secondo il dossier regionale, il carico insediativo scende da 300 a 253 abitanti equivalenti e la cubatura complessiva si riduce da circa 45 mila a circa 38 mila metri cubi.
Dove sorgerà il piano e quali servizi guarda
Grotte Portella è una zona di cerniera tra Frascati e Roma.
Il dossier urbanistico la descrive come un’area di passaggio verso Tor Vergata e verso il sistema dei grandi servizi metropolitani.
Non a caso, attorno al progetto ruotano funzioni che guardano a quell’asse: commercio, terziario, servizi e student housing.
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I documenti regionali richiamano anche il rapporto con servizi pubblici già presenti, come palestra, scuola materna e impianti sportivi all’aperto.
Nel 2024 il dibattito locale aveva rilanciato anche l’ipotesi di nuove dotazioni come scuola e centro sportivo, ma i testi tecnici oggi consultabili descrivono soprattutto un assetto commerciale-terziario con studentato e il coordinamento con le attrezzature pubbliche già esistenti.
Acqua, suolo, alberi e traffico: i nodi restano sul tavolo
Il via libera non cancella le cautele, anzi, il documento comunale recepisce prescrizioni molto precise:
- tutela del deflusso del Fosso di Colle Pizzuto,
- gestione delle acque meteoriche,
- attenzione alle falde,
- fondazioni su terreni idonei,
- opere di sostegno per gli scavi,
- salvaguardia degli alberi e del verde.
Sul fronte idrico, i documenti regionali ricordano che l’area ricade nell’ambito di tutela degli acquiferi dei Colli Albani e richiedono ulteriori verifiche sulle risorse disponibili.
Nello stesso tempo, dagli atti regionali emerge che ACEA ATO2 non ha rilevato criticità insormontabili per l’alimentazione idrica del piano, a condizione di rispettare alcune prescrizioni tecniche, come serbatoi di accumulo e misure di gestione delle reti.
Le contestazioni che hanno accompagnato il progetto
Il progetto, però, arriva da una lunga stagione di polemiche.
Nel 2024 la sezione Castelli Romani di Italia Nostra, guidata da Enrico Del Vescovo, aveva contestato pubblicamente il piano.
Secondo quanto riportato allora dalla stampa, le critiche toccavano i punti più sensibili: consumo di suolo, crisi idrica, aumento del traffico, dubbio sull’utilità di nuove superfici commerciali in un’area già servita, verifiche archeologiche e timore di un ulteriore carico urbanistico.
In quelle settimane si discusse anche della possibilità che il Consiglio dovesse tornare a votare per esaminare formalmente le osservazioni.
Il quadro più ampio: le criticità non sono sparite
La parte interessante è che molte di quelle contestazioni, pur non avendo fermato il piano, riemergono nei documenti tecnici della Regione Lazio.
Il traffico, per esempio, resta una delle questioni più monitorate. La relazione istruttoria VAS richiama incrementi previsti sulla mobilità dell’area e la necessità di valutare gli effetti cumulativi su via di Grotte Portella e via di Vermicino, soprattutto guardando all’insieme dei programmi previsti nel quadrante.
Anche l’idrogeologia e la tenuta complessiva del sistema vengono tenute sotto osservazione.
In altre parole, il Comune di Frascati ha scelto di andare avanti, ma il fascicolo tecnico conferma che acqua, mobilità e consumo di suolo restano i veri punti sensibili della vicenda.
Una storia lunga anni
Per capire il peso politico di questo sì bisogna guardare indietro. La vicenda di Grotte Portella non nasce oggi.
I documenti regionali ricordano che già nel 2005 esisteva una prima proposta privata molto più pesante, da circa 90 mila metri cubi. Poi sono arrivati gli indirizzi del 2015, la svolta del 2020 con l’orientamento verso funzioni terziarie e studentato al posto di parte del residenziale, l’adozione in Consiglio comunale nel novembre 2023, il parere motivato VAS della Regione nel 2025 e ora, nel marzo 2026, la chiusura positiva della Conferenza di Servizi.
È una storia urbanistica lunga, fatta di correzioni, riduzioni e resistenze, che oggi entra in una fase nuova.
Ma il progetto dov’è?
Ma sui documenti pubblicati dal Comune di Frascati c’è però qualcosa che non torna.
Nella Determina che dà parere favorevole alla Conferenza dei Servizi e quindi in pratica sblocca i lavori per la lottizzazione, è inserito un link (cioè un collegamento ad una pagina sul web)
dove si dovrebbe poter vedere l’intera documentazione relativa al piano urbanistico di Grotte Portella.
Ma se si accede alla pagina indicata si trova la documentazione di un altro intervento edilizio.
Come si vede chiaramente, si tratta appunto di un’altra Conferenza dei Servizi, relativa ad un’altro soggetto richiedente (tale Gjoka Ardit), differente dalle due società (C.I.R.I. e Italsergi) impegnate nella lottizzazione da 7 ettari.
E infatti, scaricando i documenti si trovano i progetti della demolizione e ricostruzione di alcuni edifici rurali, di un bellissimo laghetto e un piccolo impianto fotovoltaico. Nulla su Grotte Portella.
Sicuramente una svista. Intanto però i cittadini non possono vedere il progetto che dovrebbe essere pubblico.
Permetteteci infine una sottolineatura: è incredibile, infatti, la coincidenza per cui questo tipo di errori avvenga talvolta proprio quando c’è in gioco una lottizzazione. Questo in tutti i Comuni, non solo Frascati.
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