Secondo i giudici, l’intervento non poteva essere considerato una semplice media struttura di vendita autonoma, ma andava valutato insieme a un’altra struttura commerciale già autorizzata nella stessa area, configurando di fatto una “grande struttura di vendita” soggetta a procedure diverse e a competenze regionali.
La sentenza chiude una lunga vicenda amministrativa e giudiziaria iniziata nel 2021 con la richiesta di permesso di costruire presentata dalla società privata.
Il progetto di una nuova struttura commerciale nell’area di via Zaccaria Negroni a Nettuno
Il progetto riguardava la costruzione di una nuova struttura commerciale su un lotto situato in via Zaccaria Negroni, a Nettuno.
La società ricorrente sosteneva che si trattasse di una struttura autonoma, separata da un altro supermercato già autorizzato nella stessa zona.
Secondo 3Heads, i due edifici sarebbero stati “del tutto distinti e separati tra loro”, senza spazi comuni, senza collegamenti interni e con operatori commerciali differenti.
La società contestava quindi la posizione del Comune di Nettuno, che invece aveva ritenuto le due attività parte di un unico insediamento commerciale di dimensioni maggiori.
Da qui il primo nodo della vicenda: capire se le due strutture dovessero essere considerate indipendenti oppure come un unico polo commerciale.
Il Comune: “Di fatto è una grande struttura di vendita”
Per il Comune di Nettuno gli elementi progettuali dimostravano una connessione concreta tra le due aree.
Nella sentenza il TAR richiama alcuni aspetti ritenuti decisivi dall’amministrazione comunale: la presenza di una viabilità comune, l’assenza di una chiusura tra le due aree e l’utilizzo condiviso di alcune infrastrutture funzionali.
In particolare, il Comune aveva evidenziato “la fruizione di un sistema di accessibilità comune” e “l’assenza di chiusura del varco di collegamento in corrispondenza del confine”.
Secondo il Tribunale, questi elementi bastano a sostenere la tesi dell’amministrazione di Nettuno secondo la quale si veniva così a creare un polo commerciale unico di grandi dimensioni.
I giudici osservano che la strada privata utilizzata dalle due strutture costituisce “un’infrastruttura comune” e rappresenta “un punto di accesso ad entrambe le attività commerciali”.
Per il TAR, inoltre, la società non ha dimostrato in modo convincente l’effettiva autonomia funzionale delle due strutture.
La questione della competenza regionale
La distinzione tra media e grande struttura commerciale non è soltanto formale. Cambia infatti l’intera procedura autorizzativa.
Una grande struttura di vendita richiede il coinvolgimento della Regione attraverso una conferenza di servizi specifica. Per questo motivo il Comune di Nettuno aveva ritenuto insufficiente il semplice permesso edilizio richiesto dalla società.
Il TAR ha condiviso questa impostazione. Nella sentenza si legge che il progetto “non attiene esclusivamente ad aspetti edilizi”, ma coinvolge “la competenza regionale in materia commerciale relativamente alla configurazione di una grande struttura di vendita”.
Secondo i giudici, quindi, il Comune di Nettuno ha agito correttamente nel negare il titolo edilizio per il nuovo edificio commerciale di Via Negroni.
Respinta anche la tesi del silenzio-assenso
La società aveva sostenuto che, trascorsi i termini previsti dalla legge senza un diniego formale, il permesso di costruire si fosse formato automaticamente attraverso il meccanismo del silenzio-assenso.
Anche su questo punto il TAR ha dato ragione al Comune di Nettuno.
I giudici hanno ricordato che nel corso della vicenda il progetto era stato modificato più volte e che la stessa società aveva successivamente chiesto un riesame e il rilascio espresso del permesso di costruire.
Una scelta che, secondo il Tribunale, ha di fatto superato la precedente richiesta basata sul silenzio-assenso.
La sentenza richiama inoltre il principio secondo cui la presentazione di nuovi elaborati progettuali comporta una nuova valutazione amministrativa e fa ripartire i termini del procedimento.
Il nodo urbanistico dell’area
Nel ricorso la società contestava anche la destinazione urbanistica dell’area indicata dal Comune di Nettuno. Secondo l’amministrazione, infatti, il terreno rientra in un comparto destinato dal piano regolatore a servizi e strutture scolastiche.
Per 3Heads quella previsione sarebbe ormai superata, anche perché il progetto originario previsto nella zona non è mai stato realizzato.
Il TAR non ha accolto questa tesi. I giudici hanno spiegato che la destinazione prevista dal piano regolatore resta valida e che il mancato utilizzo dell’area negli anni non significa automaticamente che il vincolo sia decaduto.
La sentenza sottolinea inoltre che eventuali autorizzazioni concesse in passato ad altri edifici della zona non possono giustificare nuove deroghe urbanistiche.
Il Tribunale amministrativo ha quindi dichiarato improcedibili le prime impugnazioni presentate dalla società e ha respinto nel merito l’ultimo ricorso contro il diniego del Comune di Nettuno.
Resta dunque confermato il no al progetto commerciale previsto nell’area di via Zaccaria Negroni a Nettuno.
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