Il Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) del Lazio, con la sentenza n. 9454 ha respinto il ricorso della famiglia M. sulla vicenda di via Mura dei Francesi.
In ballo c’erano precisamente 14.258 metri quadrati ceduti gratuitamente nel 2013 e una richiesta risarcitoria da 1.140.640 euro.
Il patto del 2013: terreni al Comune in cambio di cubature
La storia nasce con una convenzione urbanistica firmata il 29 gennaio 2013.
I proprietari cedettero gratuitamente al Comune di Ciampino le aree necessarie all’attuazione del piano edilizio nella zona C23A, in località Mura dei Francesi.
In cambio ottennero una volumetria compensativa pari a 3.551,96 metri cubi (l’equivalente di circa 17 appartamenti di medie dimensioni) da utilizzare sulle aree rimaste nella loro disponibilità.
Un’operazione tutt’altro che marginale: l’intero comparto C23A misura 24.376 metri quadrati, dunque la superficie acquisita dal Comune di Ciampino rappresentava una quota molto consistente dell’area interessata.
Il vincolo archeologico cambia tutto, ma non per i giudici
Due anni dopo la convenzione, nel 2015, sull’area è arrivato il vincolo diretto imposto dal Ministero dei Beni culturali, legato al valore storico e archeologico della Tenuta del Muro dei Francesi.
Per i ricorrenti, quel provvedimento aveva reso inutilizzabili le cubature ricevute come contropartita: il Comune di Ciampino avrebbe quindi incassato i terreni senza garantire un beneficio davvero sfruttabile.
Da qui la richiesta degli ex proprietari:
“Domanda di risoluzione del contratto concluso in data 29 gennaio 2013 tra i ricorrenti (e i loro danti causa) ed il Comune di Ciampino, avente ad oggetto la cessione gratuita al Comune di aree di proprietà dei ricorrenti, a fronte del riconoscimento da parte dell’Amministrazione di una volumetria compensativa da realizzare sulle aree rimaste nella loro disponibilità; conseguente richiesta di risarcimento del danno“.
Il TAR: il Comune aveva già fatto la sua parte
Il Tribunale ha però scelto una lettura opposta. Secondo i giudici, la convenzione aveva prodotto i suoi effetti immediatamente: il Comune di Ciampino aveva acquisito i terreni e i proprietari avevano ricevuto, nello stesso momento, il diritto edificatorio promesso.
Il vincolo arrivato successivamente non può essere trasformato in un inadempimento del Comune, perché è stato imposto da un’autorità statale.
Inoltre, per il TAR del Lazio, il vincolo non dimostra automaticamente che ogni possibilità edificatoria sia definitivamente cancellata: servirebbero comunque progetti e autorizzazioni specifiche.
Il rischio delle cubature bloccate resta sulle spalle dei privati
Il passaggio più duro per i ricorrenti è un altro: anche ipotizzando che quelle volumetrie siano diventate di fatto difficilissime da utilizzare, il rischio economico della sopravvenienza non ricade sul Comune di Ciampino.
Per i giudici il diritto edificatorio era già entrato nel patrimonio dei proprietari nel 2013. Se poi nuovi vincoli ne hanno ridotto l’utilità, non basta questo per imporre all’Amministrazione di restituire il valore dei terreni o pagare un risarcimento milionario.
Comune salvo dalla stangata, ma il nodo urbanistico non sparisce
La sentenza consegna al Comune di Ciampino una vittoria pesante: nessuna risoluzione della convenzione, nessun risarcimento da 1,14 milioni di euro, nessun indennizzo per arricchimento senza causa.
Le aree cedute restano dunque nel patrimonio comunale.
Ma il caso lascia sul tavolo un interrogativo politico difficile da archiviare: i privati hanno perso terreni per quasi un ettaro e mezzo in cambio di cubature che, oggi, si confrontano con una zona protetta e delicatissima.
Il Tribunale ha salvato il Comune dal conto; il futuro del Muro dei Francesi resta ancora una partita aperta.
Ovviamente, i proprietari hanno facoltà di presentare ricorso contro tale sentenza di primo grado al Consiglio di Stato, secondo e ultimo grado della Giustizia Amministrativa.
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