Viste le già ‘disastrate’ casse dell’ente si tratta quindi di una vittoria doppiamente importante.
Gli elementi di questa storia sono così riassumibili:
- una maxi lottizzazione da quasi sette ettari rimasta sulla carta, al confine con Monte Porzio, in località Colle Pisano – via San Marco,
- una battaglia urbanistica e giudiziaria durata quasi trent’anni,
- una richiesta di risarcimento da circa 3,75 milioni di euro,
e alla fine
- il Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) del Lazio che ha respinto il ricorso presentato dai proprietari privati contro il Comune di Frascati.
La sentenza, pubblicata il 9 giugno, evita quindi all’ente una potenziale stangata milionaria.
I terreni e il sogno del mattone
La vicenda nasce da terreni che, secondo il vecchio Piano Regolatore del 1967, avevano una consistente capacità edificatoria.
Si parla di oltre 68mila metri quadrati complessivi, in larga parte destinati a zona residenziale extraurbana.
Nel 1995 i proprietari presentarono un piano di lottizzazione. Poi arrivò la stagione delle varianti urbanistiche: indici ridotti, volumetrie spostate, aree riclassificate, e quel progetto edilizio finì progressivamente in un vicolo cieco.
Il precedente del Consiglio di Stato
Il punto forte dei ricorrenti era una sentenza del Consiglio di Stato del 2017, che aveva annullato alcune previsioni urbanistiche ritenendo irragionevole il meccanismo con cui il Comune di Frascati aveva compresso la capacità edificatoria di quei terreni.
In pratica il Comune di Frascati aveva cambiato un pezzo di piano regolatore e quei privati si erano ritrovati d’un tratto con terreni su cui non potevano più costruire come volevano.
Da qui la richiesta di risarcimento: secondo i proprietari, l’azione amministrativa illegittima avrebbe cancellato definitivamente la possibilità di costruire, producendo un danno economico enorme.
Per il TAR non basta annullare un atto
Il TAR del Lazio, però, ha fatto una distinzione decisiva: un atto urbanistico illegittimo non produce automaticamente un diritto al risarcimento.
Per ottenere i danni, i proprietari avrebbero dovuto dimostrare che, senza quella scelta del Comune, avrebbero certamente potuto costruire. E proprio questa certezza, secondo i giudici, non c’è.
Il Consiglio di Stato non aveva “restituito” automaticamente gli indici edificatori del 1967, ma aveva solo indicato i limiti entro cui il Comune avrebbe dovuto riesercitare il proprio potere.
La lottizzazione non era automatica
C’è poi un altro nodo pesante.
Già prima della variante contestata, il Comune di Frascati aveva introdotto una regola che imponeva ai piani attuativi di comprendere l’intero comprensorio urbanistico interessato.
Il piano presentato dai ricorrenti, secondo la ricostruzione del TAR, non rispettava quel requisito.
In altre parole, anche senza gli atti poi annullati, costruire non sarebbe stato un passaggio automatico: sarebbero serviti altri proprietari, altri pareri, altre autorizzazioni e nuove valutazioni amministrative.
Il vincolo paesaggistico cambia tutto
A chiudere ulteriormente la porta è arrivato anche il Piano Territoriale Paesistico Regionale del Lazio, approvato nel 2021.
L’area è stata inserita nel “paesaggio agrario di valore”, una classificazione che oggi esclude l’edificazione residenziale.
Per il TAR del Lazio si tratta di un atto autonomo, regionale, non imputabile al Comune di Frascati. E anche il ricorso contro quel vincolo, presentato dalla società agricola, è stato respinto nel 2025.
Il Comune di Frascati evita una grana milionaria
Il risultato è netto: ricorso respinto e nessun risarcimento.
Il Comune di Frascati ha evitato così una richiesta da quasi 4 milioni di euro, per danni vari: tra perdita della capacità edificatoria e presunti mancati guadagni.
Le spese di giudizio sono state compensate, segno che la vicenda resta complessa e tutt’altro che banale. Ma sul piano concreto il verdetto pesa: i proprietari non incassano nulla e la lottizzazione resta un progetto abortito.
Il messaggio della sentenza
La sentenza manda anche un messaggio forte sul governo del territorio: avere un vecchio indice edificatorio non significa avere in tasca un diritto certo a costruire.
Soprattutto quando di mezzo ci sono varianti urbanistiche, piani attuativi mai approvati, vincoli paesaggistici e poteri discrezionali della pubblica amministrazione.
A Frascati il mattone promesso dal vecchio PRG resta sepolto sotto decenni di carte, ricorsi e pianificazione cambiata.
In ogni caso, i ricorrenti hanno facoltà di presentare contro tale sentenza ricorso al Consiglio di Stato, secondo e ultimo grado della Giustizia Amministrativa.
Leggi anche: Frascati, bloccata dopo più di 30 anni la maxi lottizzazione su un’area di 6 ettari
