Bisogna subito sottolineare che il vincolo è caduto esclusivamente riguardo i terreni di proprietà della Tor Pagnotta Immobiliare, società proponente la lottizzazione.
A deciderlo è stato il Consiglio di Stato, che con la sentenza n. 5607/2026 del 13 luglio ha ribaltato il precedente verdetto del TAR del Lazio e annullato il decreto ministeriale esclusivamente sulle proprietà della società ricorrente.
La maxi lottizzazione alle porte di Santa Maria delle Mole
La partita si gioca nel Comune di Marino, in località Scopette, ai margini dell’abitato di Santa Maria delle Mole, dove la Tor Pagnotta Immobiliare aveva presentato un Piano urbanistico attuativo.
Il progetto di lottizzazione, secondo la documentazione professionale pubblicamente disponibile, prevedeva un insediamento misto con 46mila metri cubi residenziali (mediamente circa 200 appartamenti da 80 mq) e 19.700 metri cubi non residenziali, per un totale di 65.700 metri cubi.
La lottizzazione Scopette interessa il quadrante compreso principalmente tra via Pier Giorgio Frassati e via della Falcognana, a sud-ovest di Santa Maria delle Mole.
Tra i riferimenti territoriali figurano anche il Fosso delle Scopette e, più a est, la ferrovia Roma-Velletri.
Non si tratta però di volumetrie che la sentenza autorizza automaticamente a costruire: il Consiglio di Stato ha eliminato il vincolo contestato, senza approvare direttamente il piano urbanistico.
Il Consiglio di Stato ribalta il TAR
La società aveva perso il primo round davanti al TAR del Lazio, che nel 2025 aveva confermato la legittimità della tutela imposta dal Ministero.
In appello, però, lo scenario è cambiato. I giudici di Palazzo Spada hanno ritenuto fondati i rilievi sul difetto di istruttoria e di motivazione, sostenendo che l’Amministrazione non avesse esaminato in maniera sufficientemente concreta lo stato effettivo di quei terreni e le loro specifiche caratteristiche.
Il punto è decisivo: il Consiglio di Stato non ha stabilito che l’area sia priva di valore paesaggistico, né ha cancellato il vincolo sull’intero territorio dei Castelli Romani coinvolto.
Ha invece contestato il modo in cui il Ministero aveva motivato l’inclusione delle proprietà Tor Pagnotta nella fascia di tutela più severa.
Secondo la sentenza, le risposte fornite alle osservazioni della società erano in parte generiche e non accompagnate da un’adeguata verifica della reale situazione dei luoghi.
Cade il vincolo, ma non arriva automaticamente il via libera alle ruspe
L’effetto della sentenza è comunque pesante sul futuro dell’area.
Il decreto dell’11 marzo 2020 viene annullato limitatamente ai terreni di proprietà della Tor Pagnotta Immobiliare. Viene quindi meno, su quelle aree, la specifica tutela ministeriale più restrittiva che aveva inciso sulle prospettive della lottizzazione.
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Questo, però, non significa che da domani possano partire i cantieri.
Il Piano urbanistico Scopette non viene approvato dal Consiglio di Stato e restano da rispettare tutte le altre regole urbanistiche, paesaggistiche ed edilizie applicabili.
La conseguenza concreta è un’altra: la partita urbanistica si riapre, perché uno degli ostacoli più importanti introdotti nel 2020 è stato cancellato dal giudice amministrativo di ultimo grado.
Cos’è il grande vincolo della Campagna romana
La sentenza non cancella, invece, il cosiddetto vincolo dei Castelli Romani nel suo complesso. Il provvedimento del Ministero, adottato nel marzo 2020, dichiarava di notevole interesse pubblico una vasta area di circa 1400 ettari compresa nei territori comunali di Marino, Castel Gandolfo e Albano Laziale, denominata ufficialmente “La Campagna romana tra la via Nettunense e l’Agro romano”.
Comprendente la Tenuta storica di Palaverta, i Quarti di Santa Fumia, Casette, Santa Maria in Fornarolo e Laghetto. Il decreto continua a esistere e a produrre i suoi effetti sulle altre aree comprese nel perimetro.
È un vincolo nato per tutelare un grande sistema di campagna storica sopravvissuto alla pressione urbanistica tra Roma e i Castelli, riconoscendo un valore unitario al paesaggio agricolo e agli insediamenti storici presenti nel territorio.
Proprio questa visione complessiva era stata utilizzata dal Ministero per difendere anche l’inclusione dei terreni di Scopette.
Il Consiglio di Stato, però, ha tracciato un limite preciso. La tutela del paesaggio può essere anche molto rigorosa, ma quando incide concretamente su singole proprietà deve poggiare su un’istruttoria adeguata e su motivazioni legate alla realtà effettiva dei luoghi.
Le grosse conseguenze
Per Tor Pagnotta Immobiliare è quindi una vittoria importante, ottenuta nel secondo e definitivo grado della giustizia amministrativa.
Per Marino, invece, si riapre un dossier urbanistico destinato inevitabilmente a far discutere. Quello di una vasta trasformazione alle porte di Santa Maria delle Mole che il vincolo del 2020 aveva pesantemente frenato e che ora, dopo la sentenza del Consiglio di Stato, torna nuovamente sul tavolo.
Per i Castelli Romani il rischio è quello del ‘contagio’. Altre lottizzazioni fermate in passato da vincoli paesaggistici potrebbero tentare la stessa strada per riaprire i loro progetti edilizi a cui la decisione di un solo giudice ha ridato speranza, nonostante le bocciature di molteplici tribunali.
Bisogna anche vedere ora cosa decideranno di fare i cittadini e le associazioni che difendono il territorio dal rischio di una eccessiva speculazione edilizia.
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