Il Consiglio di Stato, secondo e ultimo grado della Giustizia amministrativa, ha dichiarato inammissibile l’ultimo tentativo dei proprietari di riaprire la battaglia contro il vincolo paesaggistico imposto sull’area dal Ministero della Cultura e Turismo.
In parole semplici, i giudici non hanno cancellato la tutela prevista dal cosiddetto vincolo dei Castelli Romani e la precedente sentenza del 2024 del Consiglio di Stato del Lazio resta quindi pienamente in piedi.
Il progetto, dunque, si scontra contro quel vincolo che resta valido e efficace a tutti gli effetti di legge.
L’ultima sentenza chiude la porta alla revocazione
La novità è contenuta nella sentenza n. 5890/2026 del Consiglio di Stato, pubblicata il 20 luglio.
I titolare della grande lottizzazione avevano chiesto di revocare la precedente decisione del 31 luglio 2024, sostenendo che i giudici fossero incorsi in errori decisivi nella lettura degli atti.
Il Consiglio di Stato ha però dichiarato il nuovo ricorso inammissibile: secondo i magistrati si trattava di un tentativo, da parte dei proprietari, di rimettere in discussione valutazioni già affrontate nel processo precedente.
I ricorrenti sono stati anche condannati a versare 6mila euro, oltre accessori, al Ministero della Cultura.
Quasi nove ettari tra Nettunense e via Boville
Dietro la causa c’è un progetto urbanistico che parte da molto lontano.
Il terreno interessato si trova in località Castelluccia, nell’area tra via Nettunense e via Boville, nei pressi dell’attuale Centro Gnosis., una struttura terapeutico-riabilitativa per la salute mentale.
Il comparto, originariamente agricolo, ha un’estensione di circa 87.500 metri quadrati, quasi nove ettari. Nel 2004 gli venne attribuita la destinazione D7 industriale-commerciale.
Il Piano Urbanistico Attuativo venne poi approvato dal Comune di Marino nel 2007, con parere favorevole della Regione Lazio.
L’obiettivo indicato negli atti era chiaro: realizzare un centro commerciale, insieme alle necessarie opere di urbanizzazione primaria e secondaria, oltre ad altri edifici industriali-commerciali, in sostanza un vero e proprio nuovo Polo.
La convenzione con Marino e i primi via libera
Per portare avanti l’operazione venne anche costituito il Consorzio Urbanistico Mourglia-Petrecca.
Il 6 marzo 2009 il Consorzio sottoscrisse con il Comune di Marino la convenzione urbanistica per l’attuazione del piano.
Nello stesso anno arrivarono anche due autorizzazioni paesaggistiche regionali: una per l’opificio commerciale, l’altra per le urbanizzazioni previste dalla lottizzazione.
Non si trattava quindi di una semplice ipotesi disegnata sulla carta: il procedimento urbanistico aveva già percorso numerose tappe amministrative.
Poi, però, lo scenario è cambiato.
Il nuovo vincolo sulla Campagna Romana
Nel marzo 2020 il Ministero della Cultura ha sottoposto a una nuova tutela una vasta fascia di territorio denominata “La Campagna romana tra la via Nettunense e l’Agro romano”, un vincolo ampio circa 1400 ettari che abbraccia tre comuni, Albano, Castel Gandolfo e Marino, comprendendo anche il comparto di Marino-Mourglia-Petrecca.
Quando nel 2020 i proprietari hanno chiesto un nuovo passaggio paesaggistico per il progetto, la Regione Lazio ha risposto adottando il 29 marzo 2022 una Determinazione negativa per la realizzazione dell’opificio commerciale. Cioè, niente permesso.
È da qui che parte la lunga battaglia giudiziaria: prima la vittoria dei privati davanti al TAR del Lazio nel 2023, poi il ribaltamento deciso dal Consiglio di Stato nel 2024 e, ora, il fallimento del tentativo di revocare quella sentenza.
La regola dei giudici: conta tutto il paesaggio
Il passaggio più importante della vicenda riguarda proprio il valore del terreno.
I proprietari sostenevano che quell’area avesse ormai perso la propria reale vocazione agricola, anche per la trasformazione subita dal territorio circostante.
Il Consiglio di Stato ha però seguito un’altra strada: un terreno non deve necessariamente essere coltivato in quel momento per conservare una vocazione agricola e paesaggistica.
Inoltre, quando viene tutelata una “bellezza d’insieme”, non è necessario che ogni singola particella possieda da sola caratteristiche eccezionali: conta il territorio nel suo complesso.
È questo principio che, in concreto, continua oggi a pesare sul futuro del comparto.
Marino Green, l’altro Centro Commerciale sulla Nettunense
Questa vicenda non va confusa con Marino Green, altro progetto commerciale previsto sempre lungo la Nettunense e sempre nell’area della Castelluccia.
In quel caso il progetto della società ProgEtica 1901 prevedeva un immobile di quasi 11mila metri quadrati, accompagnato da centinaia di posti auto.
Nel 2020 il TAR del Lazio aveva bocciato il “no” espresso dal Comune di Marino, imponendo all’ente di tornare a esaminare la procedura urbanistica.
Sono quindi due dossier differenti, seppure inseriti nello stesso quadrante territoriale e accomunati da anni di scontro tra sviluppo edilizio, viabilità e tutela del paesaggio.
E poi c’è Marino 2: la maxi città del Divino Amore
Ancora più grande è stata la terza partita urbanistica che ha segnato il territorio del comune castellano: Marino 2, la maxi lottizzazione prevista tra Divino Amore, Mazzamagna e Falcognana: una vera e propria nuova città.
Il progetto riguardava circa 55 ettari e prevedeva case, attività commerciali e servizi per volumi nell’ordine di oltre un milione di metri cubi e una popolazione potenziale di migliaia di nuovi residenti.
L’allargamento del Parco dell’Appia Antica ha cambiato radicalmente lo scenario urbanistico, facendo entrare i terreni nel nuovo regime di tutela.
Nel dicembre 2024 è arrivato poi un altro stop giudiziario: il TAR del Lazio ha respinto ulteriori ricorsi legati all’operazione.
Tre grandi progetti, una stessa battaglia sul territorio
Marino 2, Marino Green e ora il comparto Mourglia-Petrecca da 87.500 metri quadrati raccontano tre storie differenti, ma attraversate dalla stessa domanda: fino a dove può spingersi lo sviluppo urbanistico nel delicatissimo confine tra Castelli Romani e Agro Romano?
Per il progetto tra via Nettunense e via Boville l’ultima risposta arriva adesso dal Consiglio di Stato.
Non è una sentenza che dichiara astrattamente l’area “inedificabile per sempre”, né cancella materialmente il vecchio PUA. Stabilisce però un fatto oggi decisivo: il tentativo di eliminare per via giudiziaria il vincolo è fallito e la tutela resta pienamente sul tavolo.
E così, a quasi vent’anni dall’approvazione del Piano del 2007, il grande Centro Commerciale previsto alla Castelluccia resta ancora sulla carta.
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