Il Consiglio di Stato, secondo e ultimo grado della Giustizia amministrativa, ha respinto il ricorso dei privati e confermato la legittimità dell’ordine di demolizione del Comune di Rocca di Papa del 2010.
La sentenza n. 6396/2026, pubblicata il 7 agosto, chiude infatti l’appello contro la precedente pronuncia del Tribunale Amministrativo regionale (TAR) del Lazio. Non significa che le ruspe siano già arrivate, ma che l’ordine contestato dai proprietari resta pienamente valido.
Si parla di un complesso residenziale, suddiviso in 8 parti, grande quasi 2mila metri quadrati, ovvero come 6 campi da tennis affiancati, o un parcheggio per 70 automobili, praticamente un piccolo borgo.
Il verdetto: la demolizione resta in piedi
Il cuore della decisione è semplice. Per i giudici gli abusi sono sufficientemente accertati, il trascorrere degli anni non li ha sanati e non è nato alcun diritto dei privati a conservare gli immobili.
Il Consiglio di Stato respinge anche il tentativo di salvare il fabbricato principale sostenendone l’esistenza prima del 1967: secondo la sentenza non è stata fornita una prova adeguata della sua consistenza originaria. Bocciata anche la strada del vecchio condono, la cui domanda risulta archiviata.
Un gigante edilizio di 2.700 metri cubi
E le dimensioni spiegano la portata della vicenda. Gli atti parlano complessivamente di circa 5.205 metri cubi, distribuiti tra otto manufatti indicati con le lettere dalla A alla H.
Ci sono garage, locali tecnici, grandi vani, portici, terrazze e piscine.
Il solo edificio H arriva a quattro livelli considerando anche l’interrato, con oltre 2.700 metri cubi esplicitamente conteggiati nella descrizione riportata dalla sentenza.
Non possiamo essere certi che non esista una parte dell’edificio, per quanto piccola, che non rientri nell’ordine di demolizione: non abbiamo tutte le carte in nostro possesso.
Comunque, che una seppur piccola porzione di tale complesso possa ‘sfuggire’ alla demolizione appare poco probabile, soprattutto in considerazione dei vincoli violati, alcuni esistenti fin dal 1954.
Un’area dove costruire era tutt’altro che semplice
A rendere ancora più delicata la vicenda è il territorio interessato.
La sentenza elenca una vera stratificazione di tutele: vincolo paesaggistico, vincolo sismico, vincolo idrogeologico, Parco regionale dei Castelli Romani e il decreto ministeriale del 1954 che riconobbe l’area di notevole interesse pubblico.
La pianificazione urbanistica comunale è consultabile ancora oggi sul portale ufficiale di Rocca di Papa, che pubblica sia il PRG vigente sia gli elaborati della variante generale.
È proprio questo quadro a pesare sulle possibilità di sanatoria.
Secondo quanto ricostruito nella sentenza, già un precedente giudizio aveva accertato che il terreno ricadeva nella zona V2-Aree Verdi, considerata soggetta a inedificabilità assoluta.
Una storia che parte da lontano
Il caso non nasce ora. Per il fabbricato principale esisteva una domanda di sanatoria risalente agli anni Ottanta.
Nel 1999 l’attuale proprietario acquistò un villino sviluppato su più livelli, descritto nel rogito come composto complessivamente da 14,5 vani e circondato da circa 7.000 metri quadrati di terreno; scrivono i giudici:
“ossia il manufatto H, sul quale all’epoca pendeva domanda di sanatoria del 1986 che non ha mai avuto esito positivo”.
Poi arrivarono gli accertamenti del 2002-2003. Furono contestate nuove opere e presentate altre due domande di condono.
Il Comune di Rocca di Papa le respinse nel febbraio 2004, proprio a causa dei vincoli gravanti sul terreno.
Seguì un primo ordine di demolizione e i privati portarono il caso davanti al TAR del Lazio, ma senza successo.
Dal 2004 al nuovo ordine: il complesso continuava a cambiare
I successivi sopralluoghi, richiamati dal Consiglio di Stato, descrivono diversi fabbricati come completati, rifiniti e ulteriormente ampliati rispetto alla situazione già rilevata nel 2003.
Porticati e tettoie risultano tamponati e trasformati in veri vani; l’edificio principale viene indicato come ampliato e collegato ad altri corpi del complesso.
È in questo contesto che il Comune di Rocca di Papa emette il nuovo ordine di demolizione del 13 luglio 2010, quello arrivato fino all’ultimo grado della giustizia amministrativa.
Sedici anni dopo, la battaglia finisce davanti al Consiglio di Stato
Nel 2023 il TAR del Lazio respinge il ricorso contro quell’ordinanza.
I proprietari decidono di insistere, portando la questione davanti al Consiglio di Stato, contestando l’istruttoria, il mancato avviso di avvio del procedimento, il trascorrere del tempo, la posizione della seconda destinataria dell’ordinanza e soprattutto la natura abusiva del grande edificio H.
Il risultato, però, non cambia.
Per il Consiglio di Stato un abuso edilizio non diventa legittimo semplicemente perché sono trascorsi molti anni. E l’ordine di demolizione, quando manca il titolo edilizio, serve direttamente a ripristinare la legalità.
Ora la domanda è cosa farà il Comune
La sentenza del 7 agosto chiude dunque un capitolo, ma ne apre immediatamente un altro.
Nell’ordinanza del 2010 era previsto un termine di 90 giorni per demolire, con l’avvertimento che l’inottemperanza avrebbe potuto portare alle conseguenze previste dall’articolo 31 del Testo unico dell’edilizia, compresa l’acquisizione gratuita.
Quello che la sentenza non chiarisce è cosa sia materialmente avvenuto nel frattempo: se l’inottemperanza sia stata formalmente accertata, se siano intervenuti atti di acquisizione, quale sia oggi lo stato amministrativo del compendio e quali passi intenda compiere il Comune di Rocca di Papa dopo la vittoria definitiva in giudizio.
Ed è qui che la storia, dopo oltre vent’anni di verbali, condoni respinti, demolizioni ordinate e ricorsi, potrebbe arrivare finalmente al suo ultimo atto.
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