La frenata regionale entra ora nel DUP 2027-2029, il Documento unico di programmazione con cui il Comune di Ariccia indica obiettivi, investimenti e strategie dei prossimi anni.
Il testo è stato presentato dalla Giunta Staccoli il 24 luglio 2026 e approvato dal Consiglio comunale il 29 luglio.
Tra le partite urbanistiche ancora aperte compare infatti Galloro-Catena, il maxi piano adottato nel 2024, con la località Galloro che in realtà è in una zona lontana dall’ospedale, ma in realtà in questa storia diventa fondamentale.
Del piano Il Caffè è stato il primo a parlarne, circa due anni fa (Leggi l’articolo)
La Regione Lazio impone l’esame completo
Con la Determinazione del 22 aprile 2026, la Regione Lazio ha escluso la possibilità di chiudere il procedimento con una verifica ambientale più semplice per il nuovo grande quartiere vicino all’Ospedale.
Il progetto Galloro-Catena dovrà superare invece la Valutazione Ambientale Strategica (VAS) completa, con Rapporto ambientale, consultazioni, osservazioni pubbliche e valutazione delle alternative.
Non è una bocciatura, ma un pesante rallentamento: la Regione Lazio ritiene impossibile escludere impatti significativi e cumulativi su paesaggio, traffico, acqua e suolo.
Un nuovo pezzo di città davanti al NOC
Il Programma integrato Galloro-Catena interessa complessivamente circa 18,4 ettari.
Nella parte vicina al NOC prevede:
- 24.412 metri cubi di edilizia residenziale privata,
- 2.000 metri quadrati commerciali,
- 1.370 metri quadrati turistico-ricettivi.
Il piano stima 305 nuovi abitanti e consente anche
- alberghi,
- ristoranti,
- bar,
- sale congressi,
- piscine,
- strutture per il tempo libero.
Non un semplice gruppo di palazzine, quindi, ma un nuovo comparto urbano.
Sport, parcheggi e una nuova strada
Il progetto comprende inoltre 9.938 metri quadrati di standard pubblici, tre zone per parcheggi e un’area di 20.140 metri quadrati destinata a centro sportivo.
Nelle intenzioni del Comune di Ariccia dovrebbe essere realizzato anche un nuovo asse stradale tra via Nettunense e via Campoleone, utile per raggiungere l’ospedale e il futuro polo universitario.
Proprio l’aumento dei flussi automobilistici, però, è uno dei punti sui quali la Regione Lazio pretende approfondimenti.
Lo scambio tra Galloro e Piani di Santa Maria
Il cuore dell’operazione è uno scambio urbanistico: ecco che entra nella storia il piano “Galloro-Catena”.
I privati cederebbero gratuitamente al Comune di Ariccia circa 100.740 metri quadrati di bosco a Galloro, dentro il Parco dei Castelli Romani, rinunciando a costruire in quell’area.
In cambio, una parte della vecchia volumetria verrebbe trasferita sui terreni di Piani di Santa Maria, tra Nettunense, Campoleone e NOC.
Il bosco a Galloro diventerebbe pubblico; le costruzioni si sposterebbero vicino all’ospedale.
Il vecchio diritto a costruire
Il PRG del 1977 consentiva a Galloro circa 45.857 metri cubi residenziali.
L’istituzione del Parco e il Piano territoriale paesistico regionale hanno però reso quella capacità edificatoria non più utilizzabile.
Il programma propone allora di trasferirne una quota ridotta altrove.
Il Comune di Ariccia rivendica il vantaggio di acquisire e proteggere il bosco, mentre i privati otterrebbero la valorizzazione urbanistica dei terreni dell’Area B, l’area appunto nei pressi dell’Ospedale dei Castelli..
Città Metropolitana si mette di traverso
Città Metropolitana ha espresso un parere non favorevole, rilevando il contrasto con diverse prescrizioni del proprio Piano territoriale.
L’Area B ricade infatti nella rete ecologica provinciale e nel “Territorio agricolo tutelato”, dove residenze, commercio e attività ricettive non rientrerebbero normalmente tra gli usi consentiti.
L’ente provinciale ha chiesto inoltre di verificare la correttezza della compensazione e l’eventuale contributo straordinario economico dovuto dai privati.
La Soprintendenza teme l’impatto permanente
Anche la Soprintendenza ha chiesto la VAS.
Galloro è una macchia boscata sottoposta a vincoli paesaggistici, forestali e archeologici, in continuità con il sistema verde che collega i laghi di Nemi e Albano.
L’Area B è ancora inedificata e conserva porzioni agricole.
Secondo l’organo statale, la trasformazione produrrebbe un impatto percettivo considerevole e permanente su un territorio che mantiene ancora una funzione di filtro tra campagna e urbanizzazione.
Il Comune risponde con tetti verdi e nuovi alberi
Per difendere il progetto, il Comune di Ariccia ha presentato nuove misure ambientali: il 73% della superficie resterebbe permeabile, 44.500 metri quadrati sarebbero destinati al verde e circa 3.000 a tetti vegetali.
Sono previsti un corridoio ecologico largo mediamente 20 metri, parcheggi drenanti e la piantumazione di 200 alberi e 580 arbusti. Le integrazioni, però, non hanno convinto Città Metropolitana e Soprintendenza a ritirare i rilievi.
Il nodo dell’acqua dei Castelli Romani
C’è infine la questione più delicata: l’acqua.
Il comparto ricade nel sistema degli acquiferi dei Colli Albani, già sottoposto a speciali misure di tutela.
La Regione Lazio aveva rilevato documenti incompleti su fabbisogni, fonti di approvvigionamento e disponibilità della rete Acea.
Saranno necessari recupero delle acque piovane, drenaggi, vasche di laminazione e verifiche sulle fognature.
Ogni nuova casa, attività commerciale, albergo o piscina aggiungerà inevitabilmente consumi e pressioni a un sistema di approvvigionamento idrico già in fortissima sofferenza.
Troppo cemento lungo l’asse Appia-Nettunense
Galloro-Catena non è isolato.
Lungo l’asse Appia-Nettunense si concentrano NOC, attività produttive, progetti universitari, nuove strade e ulteriori trasformazioni urbanistiche.
È questa somma a preoccupare la Regione Lazio: non soltanto il singolo edificio, ma l’effetto cumulativo di cemento, traffico e domanda idrica.
Il bosco promesso al Comune di Ariccia rappresenta una contropartita importante. Ora la VAS dovrà stabilire se basti davvero a compensare la nascita di un nuovo pezzo di città.
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