È la strategia messa nero su bianco dall’amministrazione guidata dal sindaco Alberto De Angelis nel DUP-Documento unico di programmazione 2026-2028.
Comune di Castel Gandolfo: previsioni rese “sterili”
L’ammissione contenuta nel documento è netta.
Secondo il Comune di Castel Gandolfo, il vincolo ministeriale sulla Campagna Romana, introdotto nel marzo 2020 su 1400 ettari di territorio ricompreso tra Castel Gandolfo, Marino e Albano, e il successivo Piano territoriale paesaggistico regionale, hanno reso «praticamente sterili» le misure del nuovo Piano regolatore, concentrate prevalentemente su Pavona.
Cambi d’uso e ampliamenti del 20%
La prima risposta è già passata dal Consiglio comunale attraverso gli articoli 4 e 5 della legge regionale sulla rigenerazione urbana.
Il primo consente, a determinate condizioni, di cambiare la destinazione degli edifici esistenti. Il secondo apre agli ampliamenti residenziali fino al 20%, entro il limite massimo di 70 metri quadrati. La nuova cubatura non nasce quindi sui campi, ma viene aggiunta agli immobili presenti.
Demolizioni e premi fino al 30%
Il passaggio successivo annunciato nel DUP è ancora più significativo: portare in Consiglio comunale l’applicazione dell’articolo 3 della stessa legge regionale.
Il Comune di Castel Gandolfo intende individuare interi comparti di recupero nei quali consentire demolizioni e ricostruzioni con incrementi fino al 30% e cambi di destinazione relativi alla cubatura aggiuntiva.
Una strategia capace di modificare profondamente alcune zone di Pavona senza occupare altro terreno libero.
Il precedente delle sei abitazioni
Che non si tratti soltanto di una dichiarazione politica emerge da un parere richiesto dal Comune di Castel Gandolfo alla Regione Lazio nel 2025.
Il caso riguardava la demolizione di un edificio commerciale e la sua ricostruzione come complesso di sei abitazioni a schiera, con aumento volumetrico e senza il piano attuativo normalmente previsto dal PRG.
La Regione Lazio ha ritenuto l’operazione astrattamente possibile attraverso l’articolo 6, ferme restando tutte le verifiche concrete. L’atto non permette, tuttavia, di localizzare con certezza l’intervento a Pavona.
La rigenerazione non cancella il vincolo
Il verbo “dribblare” va dunque letto in senso urbanistico, non giuridico: la legge regionale non consente di aggirare la tutela della Campagna Romana. Gli interventi nelle aree vincolate restano subordinati alla disciplina paesaggistica e, quando prevista, all’autorizzazione.
La via individuata dal Comune di Castel Gandolfo consiste piuttosto nello spostare la pressione edilizia dai terreni agricoli agli edifici già legittimamente presenti.
Il rischio di una Pavona più carica
La vera domanda riguarda ora ciò che arriverà insieme alle nuove cubature.
Più abitazioni sugli stessi lotti possono significare maggiore traffico, necessità di parcheggi, pressione sulle scuole e sui servizi.
Se gli interventi procederanno su numerosi edifici, Pavona rischia una densificazione senza un corrispondente miglioramento dello spazio pubblico.
Se invece verranno definiti comparti organici, la rigenerazione potrà finanziare strade, verde, collegamenti e dotazioni collettive.
Il vecchio sviluppo verso la Campagna Romana appare ormai al capolinea.
La nuova partita si giocherà dentro Pavona: meno consumo di suolo, ma potenzialmente più cemento e più residenti nell’area già urbanizzata.
Saranno i perimetri, le convenzioni e gli standard imposti dal Comune a stabilire se nascerà una vera rigenerazione, oppure soltanto una nuova, ‘classica’, stagione di operazioni immobiliari stile anni ’80.
