Il Consiglio comunale ha approvato la ricognizione patrimoniale e catastale delle aree e disposto l’avvio del censimento degli attuali occupanti, in vista delle successive procedure di regolarizzazione, liquidazione degli usi civici e, dove possibile, alienazione dei terreni.
La Deliberazione riguarda un patrimonio di circa 700 ettari, trasferito gratuitamente al Comune dall’Agenzia del Demanio con decreto del 20 febbraio 2017.
L’operazione interessa un’area caratterizzata negli anni da una situazione catastale e giuridica complessa, dalla presenza di usi civici e da numerose vicende relative all’utilizzo e all’edificazione dei terreni.
Le Salzare nel patrimonio del Comune di Ardea
Il provvedimento approvato dal Consiglio comunale prende atto che gli immobili di Le Salzare, individuati nei fogli catastali 51 e 52, sono entrati a far parte del patrimonio disponibile dell’ente in seguito al trasferimento disposto dall’Agenzia del Demanio.
Un passaggio importante nella vicenda è rappresentato anche dalla recente sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) Lazio del 2025, che ha definito il contenzioso avviato dalla società La Fossa contro il procedimento amministrativo con cui il compendio era stato trasferito dall’Agenzia del Demanio al Comune di Ardea.
Il TAR ha respinto sia il ricorso principale sia quello successivamente presentato per motivi aggiunti.
La deliberazione comunale affronta ora soprattutto il problema della corretta identificazione e gestione delle aree.
Particelle catastali cambiate nel corso degli anni
Uno degli elementi emersi dalla ricognizione tecnica riguarda il disallineamento tra le particelle indicate nel decreto di trasferimento del 2017 e gli attuali identificativi catastali.
Nel corso degli anni, infatti, frazionamenti, aggiornamenti e modifiche della cartografia catastale hanno modificato la numerazione e la configurazione di diverse particelle.
Per questo motivo il Comune di Ardea ha ritenuto necessario ricostruire la corrispondenza tra gli identificativi originari e quelli oggi risultanti presso il Catasto.
L’Ufficio Tecnico comunale ha già completato una prima ricognizione relativa a una porzione delimitata del compendio. Il lavoro dovrà consentire di avere un quadro patrimoniale aggiornato, necessario anche per eventuali successive operazioni di valorizzazione e alienazione (vendita o trasferimento della proprietà).
Il Consiglio ha quindi disposto di procedere, dove necessario, con le eventuali volture catastali e trascrizioni nei registri immobiliari, con l’aggiornamento dell’inventario patrimoniale e con l’inserimento delle aree nel Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni Immobiliari.
Cosa sono gli “usi civici”
Uno degli aspetti più delicati riguarda la presenza degli usi civici, che interessano una parte dei terreni.
Innanzitutto bisogna capire cosa sono i terreni gravati da usi civici.
Si tratta di territori dove è permesso ai cittadini di usare la terra per scopi agro-silvo-pastorali, come pascolo, raccolta di legna o semina. Il diritto spetta alla collettività, non al singolo individuo.
Non si possono vendere, né comprare, né acquisire per usucapione.
Se l’uso civico grava su un terreno privato, la proprietà del singolo subisce dei limiti di utilizzo o di edificabilità, poiché permane il diritto di godimento della collettività
Lo studio sui terreni di Ardea
Secondo quanto riportato nella Deliberazione, la relazione del perito demaniale incaricato nel 2023 qualifica la tenuta delle Salzare come terreno privato gravato da usi civici suscettibili di affrancazione. La questione dovrà quindi essere affrontata attraverso le procedure previste dalla normativa in materia.
Il Comune di Ardea ha già affidato all’architetto Marta Spigarelli, nel dicembre 2023 e successive modifiche, un incarico professionale per le attività di verifica e sistemazione delle terre gravate da usi civici. L’incarico ha durata fino al 28 dicembre 2026.
Nel frattempo, l’ARSIAL ha richiesto al Comune di Ardea l’individuazione dei professionisti necessari alle operazioni peritali relative alla sistemazione dei terreni privati soggetti a uso civico e alle eventuali procedure di liquidazione, legittimazione, mutamento di destinazione d’uso, trasferimento del vincolo, permuta o alienazione previste dalla disciplina vigente.
Parte anche il censimento degli occupanti
La nuova deliberazione introduce un altro passaggio destinato ad avere un peso rilevante nella gestione di Le Salzare: il censimento degli attuali occupanti delle aree.
Gli uffici comunali dovranno verificare, per ciascuna situazione, l’eventuale esistenza di un titolo legittimo di occupazione o possesso, oltre alle condizioni edilizie, urbanistiche, agricole e di utilizzo degli immobili.
La ricognizione comprenderà anche gli aspetti anagrafici e residenziali degli occupanti.
Un’attenzione specifica sarà riservata alle eventuali pratiche di condono edilizio già presentate.
L’Ufficio Condono dovrà verificare la presenza di domande pendenti relative agli immobili presenti nelle aree interessate, fermo restando che ogni pratica dovrà essere valutata e definita attraverso gli specifici procedimenti amministrativi.
L’obiettivo è quindi costruire una fotografia il più possibile completa della situazione esistente prima di procedere con eventuali operazioni di alienazione o regolarizzazione.
Il tema delle costruzioni e dei condoni
La situazione di Le Salzare è strettamente collegata anche alla storia dell’edificazione sviluppatasi nelle aree interessate dagli usi civici.
Nella deliberazione viene evidenziato come l’estensione dei terreni privati gravati da usi civici abbia contribuito, nel corso degli anni, alla presenza di edificazioni a ridosso delle aree urbane.
Da qui sono emerse questioni relative alla regolarità urbanistica e alla legittimità delle costruzioni e delle relative destinazioni d’uso, comprese quelle residenziali e produttive.
Il provvedimento richiama anche la diversa disciplina introdotta dalle varie leggi sul condono edilizio.
In particolare, viene ricordato che le prime due procedure straordinarie di sanatoria avevano previsto possibilità di definizione anche per edificazioni realizzate su aree gravate da uso civico, mentre il terzo condono del 2003 ha introdotto specifiche cause ostative per le opere realizzate su terreni gravati da tali diritti.
Per questo motivo il Comune di Ardea dovrà distinguere le diverse situazioni presenti sul territorio, verificando caso per caso l’esistenza di domande di sanatoria e gli eventuali presupposti per la loro definizione.
Possibili alienazioni, ma solo dopo le verifiche
La valorizzazione e l’eventuale alienazione delle aree costituiscono uno degli obiettivi indicati dall’Amministrazione di Ardea, ma il Consiglio ha stabilito una serie di passaggi preliminari.
Le eventuali vendite potranno infatti essere effettuate soltanto dopo aver verificato la presenza e la consistenza di vincoli, compresi quelli derivanti dagli usi civici e dalla tutela paesaggistica e ambientale.
Dovranno inoltre essere predisposti gli atti e i contratti necessari secondo le procedure previste dalla normativa. Prima di arrivare a questa fase sarà necessario completare le verifiche catastali, patrimoniali e giuridiche e ricostruire la situazione delle singole aree.
Il Comune di Ardea dovrà inoltre organizzare le attività degli uffici coinvolti attraverso uno specifico progetto per la gestione delle domande di alienazione e delle eventuali procedure di liquidazione dei diritti di uso civico.
Una mappatura anche del contenzioso
Parallelamente alle verifiche catastali è stata avviata una ricognizione del contenzioso pendente e pregresso relativo alle aree di Le Salzare.
L’intento è individuare eventuali soggetti che rivendicano diritti reali o personali su porzioni del compendio e costruire una mappatura giuridica delle controversie.
Questo consentirà, secondo quanto previsto dalla deliberazione, di individuare le aree interessate da contenziosi e valutare l’eventuale sospensione delle procedure su quei terreni fino alla definizione delle questioni.
Per l’analisi delle problematiche connesse alla possibile predisposizione del piano delle alienazioni, alla liquidazione degli usi civici e alla regolarizzazione delle diverse situazioni, il Comune di Ardea ha inoltre affidato un incarico a BLB Studio Legale Benedetti Lorusso Benedetti nel 2024.
La votazione in Consiglio comunale
La deliberazione è stata approvata con 15 voti favorevoli e nessun voto contrario, mentre un consigliere, Mari, si è astenuto. I presenti erano complessivamente 16.
Con il voto del Consiglio, il Comune di Ardea formalizza quindi la presa d’atto dell’appartenenza delle aree di Le Salzare al proprio patrimonio disponibile e dà mandato agli uffici di proseguire nella ricostruzione catastale e patrimoniale.
Il provvedimento non determina dunque l’immediata vendita dei terreni, ma avvia una serie di attività preliminari considerate necessarie per arrivare, eventualmente, alle successive procedure di alienazione e sistemazione degli usi civici.
Leggi anche: Ardea, ritorno all’inferno delle Salzare: dove ognuno fa come vuole
