Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello presentato dalla proprietaria e ha stabilito che il mancato utilizzo dei terreni non può essere attribuito all’amministrazione, salvando così il Comune di Pomezia da una richiesta risarcitoria di ben 3.947.000 euro.
La prima richiesta di risarcimento respinta
Al centro della vicenda c’è un’area di proprietà della ricorrente inserita nel piano particolareggiato di esecuzione “Torvajanica Alta – Campo Jemini”.
La proprietaria sosteneva di aver subito un danno a causa delle vicende che avevano interessato gli strumenti urbanistici del Comune di Pomezia.
Secondo la sua ricostruzione, il comportamento dell’amministrazione, sia attraverso alcuni provvedimenti sia attraverso successive omissioni, avrebbe impedito di dare piena attuazione alla variante urbanistica del 2009.
Il risultato, secondo la ricorrente, sarebbe stato quello di non poter sfruttare le potenzialità edificatorie dei propri terreni. A questo si sarebbe aggiunta l’incertezza sulla possibilità stessa di presentare progetti e ottenere i necessari titoli edilizi.
La proprietaria aveva quindi chiesto al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) del Lazio un risarcimento per i danni che riteneva di aver subito.
Il TAR aveva però respinto la richiesta nell’ottobre 2024. Da qui il ricorso al Consiglio di Stato.
La variante urbanistica era tornata in vigore
Per comprendere la decisione dei giudici di Palazzo Spada è necessario ricostruire un passaggio fondamentale della vicenda.
Il Comune di Pomezia aveva adottato alcuni provvedimenti che avevano inciso sulla precedente variante urbanistica del 2009. Questi provvedimenti erano poi stati annullati dal TAR del Lazio con due sentenze del 2016.
L’annullamento aveva sostanzialmente riportato in vita la disciplina urbanistica precedente, quella contenuta nella variante del 2009 e ritenuta favorevole alle possibilità edificatorie della proprietaria.
Per i giudici della sentenza del 2024, quindi, la situazione che la proprietaria aveva sempre sostenuto di voler ottenere si era nuovamente realizzata.
Ma, nonostante questo, non era stata presentata una domanda per ottenere un titolo edilizio.
La proprietaria: “Non aveva senso presentare i progetti”
Davanti al Consiglio di Stato, la proprietaria ha spiegato che la mancata presentazione delle domande non poteva essere interpretata come una semplice rinuncia a costruire.
La sua posizione era legata soprattutto all’incertezza che aveva caratterizzato nel tempo la disciplina urbanistica dell’area.
La proprietaria sosteneva di aver temuto che eventuali titoli edilizi ottenuti potessero successivamente essere annullati o comunque diventare inutilizzabili a causa di nuovi cambiamenti delle regole urbanistiche.
La ricorrente aveva inoltre sostenuto che la consulenza tecnica depositata nel precedente giudizio dimostrasse la perdita di valore degli immobili provocata, a suo giudizio, dalla condotta del Comune di Pomezia.
Per il Consiglio di Stato mancava il collegamento con il Comune di pomezia
Il Consiglio di Stato non ha però condiviso questa ricostruzione.
Il punto centrale della decisione è il rapporto tra il comportamento del Comune e il danno lamentato dalla proprietaria.
Secondo i giudici, dopo le sentenze del 2016 che avevano annullato gli atti comunali, la variante del 2009 era tornata sostanzialmente valida. A quel punto la proprietaria avrebbe potuto tentare di sfruttare le possibilità edificatorie recuperate, presentando una domanda per ottenere il relativo titolo.
Questo, però, non è avvenuto.
Riporta il Consiglio di Stato nella sentenza:
“la mancata realizzazione delle potestà edificatorie delle aree di proprietà della ricorrente risulta ricollegabile non all’operato, né tantomeno all’inerzia dell’Amministrazione comunale nell’esercizio delle sue prerogative, bensì alle scelte soggettive della ricorrente”.
La sentenza parla infatti di
“inerzia del privato che non ha inteso mettere a frutto le recuperate potenzialità dei suoi fondi”.
In altre parole, secondo i giudici, non è stato dimostrato che l’amministrazione abbia impedito alla proprietaria di costruire.
È invece emerso che, una volta tornata in vigore la disciplina urbanistica favorevole, non è stata presentata alcuna richiesta per avviare concretamente un progetto edilizio.
Il timore di nuovi cambiamenti non è stato considerato sufficiente
Uno degli argomenti principali della proprietaria era la continua evoluzione delle scelte urbanistiche del Comune.
Anche su questo punto il Consiglio di Stato ha fornito una precisazione importante.
Le amministrazioni comunali hanno un ampio margine di discrezionalità nella programmazione del territorio. Le destinazioni urbanistiche, quindi, non costituiscono necessariamente una garanzia immutabile per il proprietario.
Questo non significa che ogni modifica urbanistica sia automaticamente legittima. Il proprietario può contestare eventuali decisioni che ritenga illegittime e dispone degli strumenti giudiziari per farlo.
Nel caso specifico, però, la proprietaria non aveva neppure presentato una domanda edilizia.
Secondo il Consiglio di Stato, proprio questo elemento ha impedito di dimostrare che il Comune di Pomezia avesse concretamente ostacolato la realizzazione di un progetto.
Il timore che un eventuale titolo edilizio potesse essere successivamente messo in discussione è rimasto, secondo i giudici, una semplice ipotesi.
La sentenza sottolinea infatti che questa ricostruzione
“non ha trovato alcun riscontro, neppure a livello indiziario”.
Nessun risarcimento per il valore perso dai terreni
La proprietaria aveva chiesto un risarcimento anche per la perdita di valore degli immobili e per il mancato sfruttamento delle possibilità edificatorie.
Su questo aspetto il Consiglio di Stato non è entrato nel dettaglio della quantificazione del danno.
Il motivo è semplice: una volta escluso che il danno potesse essere attribuito al Comune di Pomezia, diventava inutile stabilire quanto valesse il pregiudizio lamentato.
Ricorso respinto e addebitate spese di giudizio
Il Consiglio di Stato, con la sentenza pubblicata il 31 agosto 2026, ha quindi confermato sostanzialmente la decisione del TAR del Lazio.
L’appello è stato respinto integralmente.
La proprietaria dovrà inoltre sostenere le spese del giudizio di secondo grado. Il Consiglio di Stato le ha liquidate in 6.000 euro, oltre agli ulteriori accessori previsti dalla legge, a favore del Comune di Pomezia.
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